【주택임대차보호법】<기한의 정함이 없는 주택임대차기간>임차기간을 정하지 않은 주택임대차는 언제 종료되는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<임차기간을 정하지 않은 주택임대차는 언제 종료되는지 여부>
1. 임대차기간
(1) 주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다.
그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주임법 4①).{주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.}
따라서 임차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 약정기간의 만료를 주장하여 임차보증금의 반환을 구할 수 있다(주임법 4① 단서)(대법원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결).
기간을 2년 이상으로 정한 경우, 원칙적으로 기간이 만료되거나, 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 한 임대차는 종료되지 않는다.
상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상임법 9①).
다만 재개발, 재건축조합 설립인가일 이후에 체결된 주택 및 상가임대차에 관하여는 2년 또는 1년의 임대차기간이 보장되지 않는다(도시 및 주거환경정비법 44⑤).
(2) 임차기간을 정하지 않은 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는가에 대하여, 주택임대차보호법에는 이에 대한 아무런 규정이 없으나 주택임대차보호법 4조 1항은 임차인의 보호를 위한 규정이므로, 기간의 정함이 없는 경우에 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 굳이 이를 거부할 이유가 없어, 민법 635조 1항, 2항 1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 종료된다(이에 대하여 당사자가 주택임대차계약을 체결할 때부터 임대차기간을 정하지 않은 경우나 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우나 모두 주택임대차보호법 4조 1항이 적용되는 점에서 그 법률관계가 유사하므로 처음부터 임대차기간이 정하여지지 않은 주택임대차계약의 해지의 경우에도 민법 635조 1항, 2항 1호를 적용할 것이 아니라 주택임대차보호법 6조의2를 유추적용하여 주택임차인의 해지권을 인정하되 그 효력발생시기는 주택임차인이 해지의사를 통보한 후 3개월이 경과해야 한다는 반대견해도 있다).
(3) 1년의 임차기간이 경과한 후 임차인은 그 때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임차기간을 주장할 수 없다(반대견해 있음){대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결(임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다). 그런데 위 판례는 개정전 법 하의 판례이므로, 개정된 주택임대차보호법 하에서는 주택임대차보호법 6조 1항, 2항, 4조 1항에 의하여 2년의 임차기간을 주장할 수 있다는 반대견해가 있다}.
