【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소】<채무자의 소유권 상실> 후순위 가등기에 기한 본등기 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한..

【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소】<채무자의 소유권 상실> 후순위 가등기에 기한 본등기 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우도 매각절차가 취소될까? 동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분이 있을 경우 어디에 우선적 효력이 있을까?【윤경변호사】

 

<후순위 가등기에 기한 본등기 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우도 매각절차가 취소될까? 동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분이 있을 경우 어디에 우선적 효력이 있을까?>

 

● 후순위 가등기에 기한 본등기 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우 / 동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분이 있을 경우의 효력

 

1. 후순위 가등기에 기한 본등기 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어 진 경우

 

가. 가등기나 가처분기입등기보다 후순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나, 가등기나 가처분기입등기된 부동산에 관하여 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우

 

(1) 후순위 가등기나 후순위의 가처분기입등기보다 더 후순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나, 후순위 가등기나 후순위 가처분의 기입등기가 이루어진 부동산에 관하여 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우에는, 경매절차 진행 중에 그 후순위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우에는 채무자가 소유권을 상실한 경우이므로, 민사집행법 96조에 따라 경매절차를 취소해야 한다.

 

예를 들어, 제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제2순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 매각절차 또는 제1순위의 근저당권 설정 이후에 가등기가 경료된 부동산에 대하여 일반채권자가 신청한 매각절차에서, 매각허가결정이 선고되기 전에 그 근저당권보다 선순위인 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료되었다면 가등기의 순위보전효에 의하여 경매신청채권자의 근저당권 설정이나 압류 이전에 매각부동산의 소유권이 제3자에게 이전한 것과 동일한 결과가 되므로 본조에 따라 매각절차를 취소해야 한다.

 

(2) 그러나 집행법원이 이러한 본등기 사실을 모른 채 매각절차가 그대로 진행되어 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하면 우선순위로서 그때까지 유효하게 존재하고 있던 제1순위 근저당권이 그 낙찰로 인하여 소멸하고 그보다 후순위인 가등기 및 그에 기한 본등기의 효력도 상실되므로, 대금납부 이후에는 매각절차를 취소할 수 없다(대법원 1997. 1. 16.자 96마231 결정).

 

나. 가등기나 가처분기입등기보다 선순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나, 가등기나 가처분의 기입등기 전에 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우

 

(1) 가등기에 기한 본등기 또는 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 경매절차에 아무런 영향을 주지 않음

 

후순위 가등기나 후순위의 가처분기입등기보다 선순위의 담보권에 기한 임의경매신청이거나, 후순위 가등기나 후순위 가처분의 기입등기가 이루어지기 전에 일반채권자가 강제경매신청을 한 경우에는, 경매절차 진행 중에 그 후순위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 또는 후선순위 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우에도 경매절차에는 아무런 영향이 없고, 매수인은 완전한 소유권을 취득한다.

 

예를 들어 제1, 2순위의 근저당권 사이에 소유권이전청구권보전의 가등기가 경료된 부동산에 대하여 제1순위 근저당권 실행을 위하여 실시된 임의경매절차 또는 위 후순위 가등기가 설정되기 이전에 일반채권자가 신청한 강제경매절차에서는 그 가등기에 기한 본등기가 경료되더라도 그 본등기로서 압류채권자(경매신청채권자)에게 대항할 수 없으므로, 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없다.

 

(2) 이런 경우 가등기에 기한 본등기 또는 가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기로 인하여 말소된 등기의 권리자는 배당을 받을 수 있는지 여부(＝소극)

 

(가) 가등기에 기한 본등기를 한 경우 가등기 이후에 이루어진 저당권설정등기나 가압류의 기입등기도 말소된다[가등기에 기한 본등기를 한 경우에 직권말소해야 하는 등기(2002. 11. 1. 예규 제1063호) 참조. 소유권이전청구권 보전가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 한 경우에는 가등기 후 본등기에 경료된 등기는 본등기와 양립할 수 없으므로 직권으로 말소한다].

가처분권자의 본안승소판결에 기한 등기가 이루어진 경우도 마찬가지이다[처분금지가처분권리자의 승소판결에 의한 소유권이전등기 또는 소유권말소등기에 따른 당해 가처분등기 및 그 가처분등기 이후의 제3자 명의의 등기의 말소절차에 관한 예규(2002. 11. 1. 예규 제1061호) 참조].

 

그런데 경매절차가 그대로 진행되어 매각대금이 납부되면 위 가등기와 본등기는 말소되어 버리고 아무런 배당을 받지 못하는 결과가 되는바, 배당 전에 본등기절차의 이행으로 말소되어 버린 저당권설정등기나 가압류의 기입등기의 권리자는 배당절차에서 배당받을 수 있는지가 문제된다.

 

(나) 결론적으로 배당을 받을 수 없다.

 

가등기에 대항할 수 없는 저당권설정등기나 가압류의 기입등기는 본등기의 경료로 인하여 적법하게 말소된 것이므로(따라서 경매절차에서 매각대금의 납부와 동시에 위 가등기와 본등기가 궁극적으로 말소되는 운명에 처한다고 해도, 그 본등기의 실행으로 이미 말소된 저당권설정등기나 가압류의 기입등기가 회복등기될 수 있는 것은 아니다), 배당을 받을 수 없다.

 

즉, 가등기만 되어 있는 상태에서는 가등기에 대항할 수 없는 저당권설정등기나 가압류의 기입등기의 권리자도 배당을 받을 수 있는데, 본등기를 경료함으로써 가등기권자 자신은 물론 저당권자나 가압류권자도 배당을 받을 수 없게 만드는 결과가 된다.

 

2. 동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분의 효력

 

동일한 부동산에 관하여 동일 순위로 등기된 강제경매개시결정으로 인한 압류와 처분금지가처분의 효력은 그 당해 채권자 상호 간에 한해서는 처분금지적 효력을 서로 주장할 수 없으므로(대법원 1998. 10. 30.자 98마475 결정), 경매개시결정 기입등기와 동순위의 가처분등기가 마쳐진 다음 가처분권자의 본안승소판결에 기한 소유권이전등기가 이루어지는 경우에도 경매개시결정등기를 가지고 그 후 위 가처분에 따라 이루어진 소유권이전등기의 효력을 부정할 수 없으므로 집행법원은 민사집행법 96조에 따라 경매절차를 취소해야 한다(대법원 2011. 9. 30.자 2010마1972 결정).

 

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