【판례<공인중개사의 확인·설명의무 범위, 임차의뢰인에게 그릇된 정보를 전달한 데 따른 책임, 공인중개사가 중개의뢰인인 임차인에게 선순위 채권액에 관하여 조사ㆍ확인하거나 정보를 제공할 의무의 존부>】《다가구주택 임대차를 중개하는 공인중개사가 기존임대차상황에 관한 임대인의 사실과 다른 설명을 그대로 임차인에게 전달한 경우의 책임(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕
1. 판결의 요지 : [공인중개사가 자기가 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이라고 한 사안]
【판시사항】
[1] 공인중개사가 자기가 조사·확인하여 설명할 의무는 없으나 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 한 경우, 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것인지 여부(적극)
[2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다.
[2] 갑 등이 각 임차한 다가구주택의 임대차계약을 중개한 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 알려 준 선순위 보증금 합계액을 그대로 기재하면서 임대인이 관련 자료제공을 거부하였다는 사실을 적었는데, 이는 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액에 크게 못 미치는 금액이었고, 그 후 갑 등이 다가구주택의 경매절차에서 임대차보증금 일부를 회수하지 못하게 된 사안에서, 공인중개사로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 알려 준 금액이 실제와 차이가 클 수 있고 상당수의 소액임차인도 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었는데도, 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 각 호실별 임대차보증금은 함구한 채 그 합계라고 알려 준 금액을 그대로 적어 주었을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음은 알리지 않았으므로 갑 등에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있고, 다가구주택에서 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금이 얼마나 되는지 또는 소액임차인의 수가 어느 정도인지는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이므로, 기존 임차인들의 실제 보증금 합계액이 임대인이 공인중개사를 통해 알려 준 것보다 훨씬 많고 그중 상당수의 임차인들이 소액임차인에 해당할 수 있다는 것을 갑 등이 알았다면 다가구주택을 임차하지 않았을 개연성은 충분한데도, 공인중개사의 중개계약상 의무 위반을 부정한 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.
2. 사안의 개요 및 쟁점 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2323-2325 참조, 이하 대법원판례해설 제131호, 김은구 P.241-249 참조]
가. 사실관계
⑴ 이 사건 다가구주택은 21세대(19세대 규모로 건축되었으나, 근린생활시설 용도로 증축된 부분을 2세대분 주거용으로 사용하였다)가 거주할 수 있다. 원고들이 임차할 무렵 이 사건 다가구주택의 각 호실은 거의 다 임대된 상태였고, 임대차보증금을 전부 합하면 11억 원이 넘었다. 그중에는 소액임차인(보증금 6,000만 원 이하)도 여럿 있었다.
⑵ 원고 A는 2016. 10. 15. 이 사건 다가구주택 1개 호실을 보증금 7,500만 원에 임차하였다. 임대차를 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인․설명서의 ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 “선순위보증금: 총 19가구, 총 500,000,000원(본 금액은 임대인의 구술에 의한 총금액이며, 가구별 임차보증금과 임차기간에 관한 내용은 임대인이 자료공개 거부함)”이라고 적었다.
⑶ 원고 B는 2017. 1. 31. 이 사건 다가구주택 1개 호실을 보증금 6,000만 원에 임차하였다. 임대차를 중개한 공인중개사는 중개대상물 확인․설명서의 ‘확인․설명자료’란에는 “선순위 임대차계약서 제출 불응함”으로, ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 “선순위 임차보증금 6억”이라고 적었다.
⑷ 이 사건 다가구주택은 2018. 12. 19. 개시된 임의경매절차에서 1,457,111,110원에 매각되었다. 배당절차에서 7인의 소액임차인(원고 B 포함)이 최우선으로 소액보증금의 변제를 받은 다음, 당해세 채권자와 근저당권부 질권자에 이어 원고 A의 직전 순위 임차인까지만 보증금을 전부 배당받았다. 원고 A는 48,882,111원(임대차보증금의 65.18%)만 배당받았고, 원고 B는 소액임차인으로서 우선변제 받은 2,000만 원을 초과하는 부분은 배당받지 못하였다.
⑸ 원고들은 공인중개사의 손해배상책임에 관한 공제사업자인 피고에게 회수하지 못한 임대차보증금 상당 공제금 지급을 청구하였다.
⑹ 제1심(원고들 일부 승소)은 아래와 같은 이유로 공인중개사의 손해배상책임을 인정하는 한편, 책임 범위를 손해액의 20%로 제한하였다.
① 공인중개사는 기존 임대차계약에 관해 임대의뢰인에게서 들은 내용을 그대로 전달하고 중개대상물 확인․설명서에 기재한 것만으로는 충분하지 않고, 근거자료를 요구하여 보증금 액수의 정확성과 대항력, 우선변제권의 우열을 확인한 다음 임차의뢰인에게 보증금 회수에 장애가 될 사정이 있는지를 설명해야 한다.
② 공인중개사는 임대의뢰인이 기존 임대차계약에 관한 자료제공을 거부한다고 하여 그 사실을 그대로 기재하는 데에 그칠 것이 아니라, 순위가 앞서는 임대차보증금의 존재와 액수가 불분명하여 임대차 목적물이 경매될 경우 보증금을 회수할 수 없게 될 위험이 있음을 알리고 중개대상물 확인․설명서에 기재함이 옳다.
⑺ 항소심(원고들 패소)은 아래와 같은 이유로 공인중개사의 손해배상책임을 부정하였다.
① 이 사건 다가구주택의 임대인이 원고들보다 먼저 들어와 살고 있던 임차인들의 계약 내용을 알 수 있는 자료를 주지 않음에 따라, 공인중개사로서는 그에 관해 확인할 방법이 없었다.
② 임대인이 기존 임대차 내역에 관한 자료제공을 거부한 사실을 공인중개사가 중개대상물 확인․설명서에 적은 이상, 원고들은 그에 따른 위험을 스스로 부담하여 계약을 체결한 것이고 거기에 공인중개사의 잘못이 있다고 보기 어렵다.
나. 사실관계
⑴ 원고들은 공인중개사를 통하여 각각 이 사건 다가구주택의 호실을 임차하는 계약을 체결하였는데, 원고1의 보증금은 6,000만 원, 원고2의 보증금은 7,500만 원이었다.
⑵ 이 사건 다가구주택은 총 21세대가 거주할 수 있는 규모로, 위 임대차계약 체결 당시 선순위 근저당권의 채권최고액은 7억 1,500만 원이었고, 기존 임차인들의 보증금 총액은 약 11억 원이었다.
⑶ 공인중개사는 원고들에게 위 임대차계약을 중개하면서, 중개대상물 확인ㆍ설명서를 작성하여 교부하였다.
원고2에게는 ‘공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 선순위 보증금을 ‘총 19가구, 5억 원’이라면서, 임대인 구술에 의한 총금액이고 세부 내용은 임대인이 자료 공개를 거부한다고 덧붙여 기재하였다.
원고1에게는 ‘확인ㆍ설명자료’란에 ‘선순위 임대차계약서 제출 불응함’, ‘공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 ‘선순위 임차보증금 6억’이라고 기재하였다.
⑷ 그 후 이 사건 다가구주택은 경매절차에서 약 14억 원에 매각되었고, 원고1은 2,000만 원만을, 원고2는 4,800만 원만을 배당받았을 뿐 각 나머지 임대보증금은 배당받지 못하였다.
⑸ 이에 원고들은, 위 공인중개사와 공제계약을 체결한 공제사업자인 피고를 상대로, 위 공인중개사가 선순위 채권액을 정확히 조사ㆍ확인하여 그 정보를 제공할 의무를 해태한 과실로 인한 손해 상당액의 공제금을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.
⑹ 원심은, 임대인이 자료 제공을 거부하였으므로 공인중개사는 확인할 방법이 없었고, 자료제공 거부 사실을 중개대상물 확인ㆍ설명서에 적어준 이상 원고들은 스스로 위험을 부담하여 계약을 체결한 것이라고 보아, 공인중개사의 과실을 배척하여 청구를 기각하였다.
⑺ 대법원은, 다음과 같은 이유로 공인중개사로서는 선순위 채권의 구체적인 금액을 조사ㆍ확인할 의무는 없더라도, 실제 선순위 채권액이 훨씬 더 많을 수 있음을 알려주지 않은 점은 그릇된 정보를 전달한 것으로서 과실에 해당한다고 보아, 원심을 파기환송하였다.
① 공인중개사가 기재한 ‘5억 원’ 내지 ‘6억 원’은 실제 선순위 임차보증금 총액 11억 원에 크게 미달하였다.
② 공인중개사로서는, 임대인이 알려주었다는 위 ‘5억 원’ 내지 ‘6억 원’이 이 사건 다가구주택의 규모 및 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등에 비추어 실제와 차이가 클 수 있고, 상당수의 소액임차인이 있다는 것 정도는 충분히 알 수 있었다.
③ 그렇다면 공인중개사는, 임대인이 알려준 금액은 불충분ㆍ부정확한 것으로서 실제 선순위 보증금 합계액은 훨씬 더 많을 수 있고 그중 상당수가 소액보증금에 해당할 수 있다는 점을, 원고들에게 알려주었어야 한다.
다. 쟁점
⑴ 다가구주택은 건축법상 단독주택이기는 하나, 여러 주거 부분으로 구획되어 각 세대가 독립하여 생활할 수 있게 된 건물을 가리킨다. 본래 한 사람이 소유하면서 여러 세대에 나누어 임대할 목적으로 지어진 것이므로, 담보물권 실행이나 강제집행으로 다가구주택이 경매될 경우 매각대금에서 보증금을 돌려받아야 할 임차인이 여럿이기 마련이다.
⑵ 주택임대차보호법이 정한 요건(주민등록, 임대차계약서의 확정일자)을 먼저 갖춘 임차인이 배당순위가 빠르고, 소액보증인이라면 보증금 일부를 최우선순위로 배당받을 수 있으므로, 이러한 우선권을 가진 기존 임차인이 얼마나 있는지는 그 다가구주택에 새로 입주하려는 사람이 보증금을 안전하게 회수할 수 있을지를 가늠하는 데 꼭 필요한 정보이나, 공시되어 있지 않고 임대인의 협조를 받지 않고서는 알기 어렵기 때문에 문제가 된다. 임대차계약을 체결하려는 사람이 주민센터나 등기소에서 그 주택의 임대차 현황에 관한 정보제공을 요청하려면 임대인의 동의가 필요하다(주택임대차보호법 제3조의6)
3. 다가구주택 임대차를 중개하는 공인중개사의 확인․설명의무 범위 [이하 대법원판례해설 제131호, 김은구 P.241-249 참조]
가. 판례의 태도 (= 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결)
⑴ 판시내용
대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결은 다가구주택 임대차를 중개하는 공인중개사의 확인․설명의무에 관해 판시한 첫 대법원판결로, 공인중개사가 임대의뢰인으로부터 기존 임차인의 보증금, 임대차기간에 관한 자료를 받아 임차의뢰인에게 설명해 주어야 할 의무가 있고, 그 의무를 위반하면 손해배상책임이 생길 수 있음을 명확히 하였다.
⑵ 공인중개사법령에 따라 중개업자가 임차의뢰인에게 부담하는 다가구주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무의 범위
임대차계약을 체결하려는 임차의뢰인은 계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지가 중요한 문제이므로 공인중개사법령에서는 중개대상물의 권리관계에 대하여 중개업자의 확인·설명 의무 및 자료 제시 의무, 매도·임대의뢰인의 자료제시 불응 시에 그 사실을 설명할 의무, 나아가 중개확인설명서에 각 그 내용을 기재할 의무를 규정하고 있다.
이와 같이 공인중개사법령의 관련 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호 등 국민경제에 이바지하는 데 그 입법 취지가 있다. 공인중개사법 제1조(목적)도 “이 법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있다.
그런데 다가구주택의 경우에는 당해 부동산등기부상의 선순위 권리인 근저당권, 압류 등뿐만 아니라 배당순위에서 선순위가 될 수 있는 기존 세입자들의 임대차보증금 및 임대차의 시기(시기)와 종기(종기) 등에 관한 임대차계약내용도 동등한 중요성을 가진다. 왜냐하면, 임대차의 시기를 통하여 임차목적물에 대한 입주일을 알 수 있는데 이를 통하여 그 당시 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 추측할 수 있고, 임대차의 종기를 통하여 경우에 따라서는 배당절차에서 우선변제 순위가 상승될 가능성이 있음을 알 수 있기 때문이다.
통상의 공인중개사들은 다가구주택의 경우 부동산등기부상의 권리뿐만 아니라 기존 세입자들의 보증금이 우선변제권이 있는 경우에 배당절차에서 우선한다는 것은 잘 알고 있고, 또 알아야 한다고 봄이 상당하다.
따라서 중개업자가 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는데 그쳐서는 아니 되고 ① 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 세입자의 임대차계약내역 중 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인하여야 하고, 이때 임차인의 개인정보에 관한 부분은 임대인으로부터 미리 삭제된 자료를 받으면 될 것이다. 경우에 따라 임차의뢰인을 가장하여 불순한 목적으로 개인정보를 취득하려는 시도가 발생할 수도 있기 때문에 임대차계약내역 중 임차인의 개인정보에 관한 부분은 삭제하는 것이 바람직하기 때문이다. ② 그런 다음 임차의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 세입자의 임대차계약내역 중 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료의 내용을 설명하고, 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행령이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있다. ③ 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 한다.
그럼으로써 중개업자는 임차의뢰인에게 임대차계약의 체결 여부를 결정하는데 필요한 다가구주택의 권리관계에 대한 충실한 자료를 제공할 의무가 있고, 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다.
나. 임대의뢰인의 자료제공 비협조 시의 한계
⑴ 문제는 공인중개사가 임대의뢰인으로부터 기존 임대차에 관한 자료를 받지 못하는 경우이다. 대법원 2011다63857 판결에서는 임대의뢰인이 자료요구에 불응하면 ‘그 내용을 중개대상물 확인․설명서에 기재할 의무’가 있다고 판시하였다. 이 판결 이후 2014. 7. 28. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항이 개정되어, 임대의뢰인의 자료요구 불응 사실을 중개대상물 확인․설명서에 기재할 의무가 성문화되었다.
⑵ 임대의뢰인으로부터 자료제공을 거부당한 사실을 기록한다고 하여 기존 임대차 관계를 제대로 알지 못하는 상황이 바뀌지는 않으므로, 공인중개사에게 이러한 의무를 부담시킨 것만으로 임차의뢰인에게 큰 도움은 되지 않는다. 위 판시와 법령의 문언만을 놓고 보면 공인중개사로서는 ‘임대의뢰인에게 자료를 요구했으나 못 받았음’을 중개대상물 확인․설명서에 적는 것만으로 할 일을 다 했다고 읽을 수 있으므로, 오히려 공인중개사의 의무를 한계짓는 기능을 하게 된다.
⑶ 다가구주택 임대의뢰인이 기존 임대차 상황에 관한 자료제공을 거부했다고 하여, 공인중개사에게 ‘보증금 회수 불능의 위험성’처럼 그 대상과 범위가 모호한 설명의무를 지우고 그에 대한 책임을 물음으로써 임차인을 구제하려는 경향은 바람직하지 않다.
공인중개사 역시 임대의뢰인의 재산 상태나 중개대상물의 현황에 관한 정보가 부족한 상태에서 그러한 위험성을 올바로 설명할 능력이 있다고 보기 어렵기 때문이다.
임차의뢰인은 임대의뢰인이 정보제공에 협조하지 않는다는 사실을 공인중개사를 통해 알게 되었다면, 배당순위가 앞서는 임대차보증금의 규모를 정확히 모르는 채로 임차할 때에 따르는 위험을 스스로 판단해 계약을 맺을지를 결정해야 할 것이다.
다만 임대의뢰인이 협조하지 않는 상황에서 공인중개사는 두 손을 놓아도 된다는 뜻으로 오해되어서는 안될 것이다. 공인중개사는 자료가 없어 정확한 검증은 불가능하더라도, 자기가 보유한 능력 범위에서 중개대상물의 ‘현황’을 임차의뢰인이 올바로 파악할 수 있도록 최선을 다해야 할 것이다.
4. 임차의뢰인에게 그릇된 정보를 전달한 데 따른 책임 [이하 대법원판례해설 제131호, 김은구 P.241-249 참조]
가. 선량한 관리자로서의 공인중개사의 의무
⑴ 임대의뢰인은 새 임차인을 유치하기 위해, 장차 보증금 회수에 장애가 될 수 있는 사정을 감추거나 줄여 말할 유인이 있다. 계약을 성사시켜야 수수료를 받을 수 있다는 점에서 그와 이해를 같이하는 공인중개사가 불순한 의도를 가진 임대의뢰인의 행위에 부화뇌동한다면, 임차의뢰인에 대한 신의를 저버리는 것이 된다.
⑵ 대법원은, 공인중개사는 임대차 목적물에 설정된 근저당권 채권최고액만 임차의뢰인에게 알려주면 되고 실제 피담보채무액까지 확인․설명할 의무는 없지만, 그렇다고 피담보채무 중 일부는 변제로 소멸된 상태라는 임대의뢰인의 말을 제대로 확인하지도 않은 채 진실인 것처럼 전달하면서 임대차계약을 맺으라고 했다면, 선량한 관리자로서 임차의뢰인에 대하여 부담하는 의무를 위반한 것이라고 판시하였다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결).
⑶ 공인중개사는 함부로 ‘보증금 회수에는 문제가 없다.’는 등의 발언을 함으로써, 임차의뢰인으로 하여금 위험성을 과소평가하게 해서는 안될 것이다.
나. 진실성이 의심스러운 정보를 그대로 전달해도 되는지
공인중개사는 부동산 관련 계약을 중개하면서 쌓은 지식과 경험을 통해, 중개대상물의 현황이 어떠한지 자료 없이도 어느 정도까지는 파악할 수 있다.
임대의뢰인의 설명이 사실과 다르다는 의심이 든다면 임차의뢰인에게 말해주어야 중개계약상 의무를 신의에 맞게 다하는 것이 되고, 의심스러운 사정을 묵비한 채 들은 말을 그대로 전달하는 데 그쳐서는 안 된다.
5. 대상판결의 내용 분석 [[이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.2323-2325 참조, 이하 대법원판례해설 제131호, 김은구 P.241-249 참조]
가. 대상판결 검토
⑴ 공인중개사는 제한된 인원에게만 자격이 주어지므로, 더 강한 직무상 의무를 부담하여야 한다고 생각됨
① 공인중개사는 자격이 있는 자만 그 업무를 수행할 수 있다는 진입장벽이 있고, 그 자격은 시험에 합격한 제한된 인원에게만 주어진다.
이처럼 인원이 제한되는 자격제도가 적용되는 직업군은, 경제학적으로 불완전경쟁이 되어 초과이윤이 발생하게 되므로, 다른 일반적인 직업군보다 늘 더 높은 수익을 얻는다.
② 그렇다면 그 수익의 대가로, 자격제도가 적용되는 직업군에게는 더 강한 직무상 의무가 인정되는 것이 타당하다.
공인중개사뿐만이 아니라 변호사, 의사 등, 제한된 인원에게만 주어지는 자격이 법률상 요구되는 직업군이라면 모두 마찬가지이다.
⑵ 대상판결의 취지는 ‘무책임했다’는 것임
① 이 사건은 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구하는 사안이므로, 쟁점이 되었던 채무불이행 여부는 그 증명책임이 채권자(원고들)에게 있다.
원심은 채무불이행이 충분히 증명되지 못하였다고 보았으나, 대상판결은 원심이 거시한 사정만으로도 채무불이행이 증명되었다고 보았다.
즉, 사안의 개요 정도이면 공인중개사는 설명이 불충분했으므로 더 설명을 했어야 한다는 것이다.
② 그런데, 임대인이 선순위 임대보증금 총액을 구두로만 설명하면서 그 자료 제공을 거부하였으므로, 공인중개사로서는 달리 취할 수 있는 조치가 있었나 싶을 수 있다.
그러나 공인중개사의 강한 직무상 의무를 생각하면, 이는 분명히 ‘무책임’한 측면이 있다.
원고들로서는 전문가인 공인중개사를 믿고 계약체결을 맡겼으므로, 공인중개사로서는 가능한 한도에서 당해 거래의 위험성에 관하여 최대한의 분석과 정보제공을 하였어야 한다.
따라서 의뢰인인 원고들에게 위험이 될 만한 사정이 있으나 그 구체적인 자료를 획득할 수는 없었다면, 공인중개사는 조사ㆍ확인이 불충분함을 고지하는 것에 그치지 말고, 발생가능한 위험의 내용과 정도를 가급적 구체적으로 설명하였어야 한다.
그런데도 공인중개사는 조사ㆍ확인이 불충분하다는 점을 고지하였을 뿐, ‘드러나지 않은 위험’이 발생할 수 있다는 점조차도 설명하지 않았다.
③ 게다가 공인중개사로서는 어느 정도 선에서 ‘드러나지 않은 위험’의 내용과 규모를 짐작할 수 있었다.
원고들이야 알기 어렵겠지만, 이 사건 다가구주택 부근에서 부동산중개업을 계속 영위하여 온 공인중개사로서는, 다가구주택의 규모와 세대수, 인근 시세 등에 비추어 보면 선순위 임대보증금이 적어도 5~6억 원에 그치지 않으리라는 정도의 추측은 충분히 가능했다.
④ 이에 대상판결은, 드러나지 않은 위험이 발생 가능하다는 설명조차 하지 않은 것이 공인중개사로서의 채무불이행에 해당한다고 보았다.
임대인이 자료 제공을 거부했다고 알려주더라도 공인중개사로는 여전히 채무를 다 이행한 것이 아니라는 점을 시사하는, 중요한 판례이다.
나. 대상판결의 요지
⑴ 대상판결의 사안에서 원고들이 임차한 다가구주택은 합법적으로 주거용으로 허가받은 호실 수만 19개이다[법률상 다가구주택에서 거주할 수 있는 세대수의 상한이다(건축법 시행령 제3조의5 [별표 1] 제1의 다)].
시세의 급변동이 없어서 종전부터 원고들의 보증금 수준(7,500만 원, 6,000만 원)으로 임차인을 받았다면 공실이 좀 있어도 기존 임대차보증금 규모가 10억 원을 밑돌지는 않을 것이라고 쉽게 어림잡을 수 있고, 실제 보증금 총액은 11억 원을 넘었다.
공인중개사로서는 기존 임차인의 보증금이 전부 5억 원이나 6억 원밖에 되지 않는다는 임대인의 말(소액임차인이 몇 명인지도 알 수 없으므로 부실한 설명이기도 하다)이 과연 사실인지 의심할 만했는데도, 별다른 경고 없이 그대로 중개대상물 확인․설명서에 적었을 뿐이다. 임대인이 사실인지를 확인할 자료도 주지 않으면서 기존 임대차보증금을 실제보다 훨씬 줄여서 말한다는 타당한 의심이 원고들에게 전달되었다면, 보증금 회수에 불안을 느끼고 계약하지 않았을 개연성은 충분하다. 원고들은 공인중개사가 그대로 전달한 그릇된 정보를 믿고 다가구주택을 임차함으로써 결국 보증금 손실이라는 손해를 입게 되었으므로, 손해배상을 받을 권리가 있다.
⑵ 대상판결은, 다가구주택 임차인이 보증금을 손실한 데 대한 공인중개사의 책임은, 법령상 근거를 찾기 어려운 ‘보증금 회수 불능의 위험성’을 알려주지 않았기 때문이 아니라, ‘중개대상물의 현황’에 관한 잘못된 정보를 전달한 데서 찾아야 함을 밝힌 판결이다.
