【민사집행법전문변호사(부동산경매) 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매시 기입된 처분제한등기의 말소방법】<미등기건물의 처분제한등기> 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매시 기입된 처분제한등기는 어떻게 말소하여야 할까? 위 조항에 따른 보존등기의 말소방법은 무얼까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매시 기입된 처분제한등기는 어떻게 말소하여야 할까? 위 조항에 따른 보존등기의 말소방법은 무얼까?>
● 민사집행법 81조 1항 2호 단서에 따른 미등기건물(신축 중인 건물)에 대한 경매시 기입된 처분제한등기
1. 미등기 건물의 처분제한등기시 촉탁서에 첨부할 서면[등기예규 제1469호 미등기 건물의 처분제한등기에 관한 업무처리지침 참조]
(가) 미등기 건물에 대하여 법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우 다음 각 호에 서면을 첨부한 때에 한하여 그 건물에 대한 소유권보존등기를 하고 처분제한에 의하여 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록한다.
① 소유자의 주소 및 주민등록번호(부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보
② 법원에서 인정한 건물의 소재와 지번·구조·면적을 증명하는 정보.
단, 구분건물의 일부 건물에 대한 처분제한의 등기촉탁의 경우에는 1동 건물의 전부에 대한 구조·면적을 증명하는 서면 및 1동 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 구분한 건물의 평면도를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 한다(건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 등기소에 제공한 경우에는 도면을 제공할 필요가 없음).
(나) 위 (가)항 ② 단서와 같이 1동 건물의 일부 구분건물에 대하여 처분제한등기 촉탁이 있는 경우 등기관은 처분제한의 목적물인 구분건물의 소유권보존등기와 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 해야 한다.
(다) 법원이 미등기 건물에 대한 소유권처분제한의 등기를 촉탁함에 따라 보존등기를 하는 경우에는 부동산등기법 65조의 규정의 제한을 받지 않으므로(부등법 66②), 집행법원에서 위와 같은 첨부서류와 함께 등기촉탁을 하였음에도 등기관이 이를 같은 법 65조의 서면에 해당되지 않는다고 판단하여 보존등기를 거부해서는 안 된다[이렇게 되면 일정 범위의 미등기 부동산의 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권에 대하여 법원으로부터 처분제한의 등기촉탁이 있는 경우에는 등기관이 미등기 부동산의 보존등기를 해야 하고(부등법 3·66 참조), 법원이 처분제한의 등기를 촉탁하는 경우 중에는 경매개시결정등기 뿐 아니라 가압류등기, 처분금지가처분등기도 포함된다(법 293·305③). 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기도 마찬가지이다].
(라) 법원이 등기관에 대하여 기입등기를 촉탁한 경우라도, 등기관으로서는 그 촉탁서 및 첨부서류에 의하여 등기요건에 합당한지 여부를 심사할 권한이 있고, 그 심사 결과 등기요건에 합당하지 않으면 기입등기의 촉탁을 각하해야 한다[대법원 2008. 3. 27.자 2006마920 결정].
2. 처분제한등기
(가) 건축법상의 요건 불비로 사용 승인을 받지 못한 건물에 대한 보존등기를 경료할 목적으로 보전처분절차나 매각절차를 악용하는 사례를 방지하기 위하여, 그 보존등기를 함에 있어 그 건물이 건축법상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 이를 받지 않은 때에는 등기기록 중 표시란에 그 사실을 적어야 하고(부등법 66② 단서), 위와 같이 등기된 건물에 대하여 그 이후에 건축법상 사용승인이 이루어진 경우에는 1월내에 그 건물의 소유권등기의 명의인은 사용승인을 받았음을 증명하는 건축물대장등본이나 이를 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 위 표시란 기재에 대한 말소등기를 신청해야 한다(부등법 66③).
위 말소등기의 신청에는 같은 법 28조[부동산등기법 제28조(채권자대위권에 의한 등기신청) ① 채권자는 ｢민법｣ 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다. ② 등기관이 제1항 또는 다른 법령에 따른 대위신청에 의하여 등기를 할 때에는 대위자의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지 및 대위원인을 기록해야 한다] 및 46조 2항[부동산등기법 제46조(구분건물의 표시에 관한 등기) ① 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청해야 한다. ② 제1항의 경우에 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다. ③ 구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우에 그 신축건물의 소유권보존등기를 신청할 때에는 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 변경하는 건물의 표시변경등기를 동시에 신청해야 한다. 이 경우 제2항을 준용한다]의 규정을 준용하여 채권자대위권의 행사에 의한 말소등기나 구분건물의 소유자의 다른 구분권자에 대한 대위가 가능하다.
(나) 처분제한등기촉탁서에 건축법상 사용승인을 받아야할 건물로서 사용승인을 받지 않았다는 취지가 기재된 등기촉탁이 있는 경우에는 아래 <별지 1> 기재례와 같이 등기하고, 이후 사용승인이 이루어져 위 등기의 말소등기신청이 있는 경우에는 <별지 2> 기재례와 같이 등기한다.
(다) 위와 같은 처분제한등기의 촉탁에 의하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 완료한 때에는 등기권리자에게 할 등기필정보의 통지와 지방세법 33조 규정에 의한 등록면허세 미납통지를 누락하지 않도록 한다.
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표시 번호 |
표 시 란 |
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접 수 2009년 7월 2일 서울 서초구 서초동 100 시멘트 블록조 기와지붕 주택 1층 200평방미터 2층 150평방미터 |
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건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 |
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표시 번호 |
표 시 란 |
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1 |
접 수 2009년 7월 2일 서울 서초구 서초동 100 시멘트 블록조 기와지붕 주택 1층 200평방미터 2층 150평방미터 |
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2번 등기 말소 접 수 2002년 8월 2일 제1200호 원 인 2002년 7월 20일 사용승인 |
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(라) 이후 동일 지상에 다시 건물에 관한 소유권보존등기신청이 있는 경우에는 건물의 소재도 등 등기된 건물과 동일성이 인정되지 않음을 소명하는 서면의 제출이 있는 경우에 한하여 등기한다.
(마) 위 법원의 처분제한의 등기에는 경매개시결정의 등기, 가압류등기, 처분금지가 처분등기 뿐만 아니라 회생절차개시결정·파산선고(보전처분 포함)의 기입등기 및 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 포함된다.
(바) 미등기 건물에 관하여 대위하여 보존등기할 경우 등록면허세 및 국민주택채권매입의무가 있으나, 법원의 촉탁에 의한 대위등기시에는 이러한 의무가 없다[등기예규 제1410호 등기신청시 납부할 취득세 및 등록면허세 등에 관한 예규 6. 미등기부동산의 처분제한의 등기 등의 경우 등록면허세와 국민주택채권 매입 가. 미등기부동산에 대한 처분제한 등기의 촉탁에 의하여 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 완료한 때에는 납세지를 관할하는 지방자치단체 장에게 ｢지방세법｣ 제33조의 규정에 의한 등록면허세 미납 통지를 해야 하고, 이 경우 소유자가 보존등기를 신청하는 것이 아니므로(｢주택법｣ 제68조 참조) 국민주택채권도 매입할 필요가 없다. 나. 채권자가 채무자를 대위하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 본래의 신청인인 채무자가 신청하는 경우와 다르지 않으므로 채권자가 등록면허세를 납부해야 하고, 등기하고자 하는 부동산이 토지인 경우에는 국민주택채권도 매입해야 한다].
3. 위 보존등기의 말소방법
미등기 건물에 관하여 법원의 등기촉탁에 의한 경매개시결정의 등기를 함에 있어서 등기관이 부동산등기법 66조의 규정에 의하여 직권으로 한 소유권보존등기는 보존등기 명의인의 말소신청 또는 그 말소등기의 이행을 명하는 확정판결에 의하여서만 말소될 수 있을 뿐 집행법원의 말소촉탁에 의하여 말소될 수는 없는 것이며, 가령 부동산등기법 29조 11호의 규정에 위반된 등기신청에 의하여 등기가 경료되었다 하더라도 그 등기는 같은 법 29조 1호 및 2호에 해당하는 당연무효의 등기는 아니므로, 등기관이 직권으로 그 등기를 말소할 수는 없고 등기권리자와 등기의무자의 공동신청에 의한 적법한 말소신청이나 그 말소등기의 이행을 명하는 확정판결에 의하여서만 말소할 수 있다[등기예규 제1353호 미등기 건물에 대한 가처분등기를 함에 있어서 직권으로 경료된 소유권보존등기의 말소절차 참조].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
