【판례해설<민사집행>】《집행관이 미등기건물에 대한 철거 시 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는지를 판단하기 위하여 조사ㆍ확인하여야 할 사항 및 집행관이 현재 건축주 명의인이 채무자와 다르다는 이유만으로 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하지 않는다고 판단하여 철거하지 않은 경우, 채권자가 집행에 관한 이의신청으로 구제받을 수 있는지 여부(= 적극)(대법원 2014. 6. 3 자 2013그336 결정)》
1. 사안의 요지
① 상대방은 그 소유로서 농업협동조합중앙회 명의의 근저당권설정등기가 마쳐져 있던 동해시 (주소 생략) 대 1,659㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 일부 지상에 있던 기존 건물에서 호텔 영업을 해 오다가, 2009. 12. 25. 디에스종합건설 주식회사와 사이에 이 사건 토지의 다른 일부 지상에 예식장 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 내용의 공사도급계약을 체결하고, 2010. 2. 9. 동해시장으로부터 증축허가를 받았으며, 디에스종합건설 주식회사는 그 무렵 이 사건 건물을 건축하기 시작하였다.
② 상대방의 자금 악화로 2011. 6. 22. 이 사건 토지와 위 기존 건물에 대하여 춘천지방법원 강릉지원 2011타경4727호, 2011타경6235호(중복)로 부동산경매절차가 개시되었고, 디에스종합건설 주식회사는 그 무렵 공정률 약 65%인 상태에서 이 사건 건물의 공사를 중단하였으며, 한편 이 사건 건물의 건축허가상 건축주 명의가 2012. 6. 5. 화인전기 주식회사(이하 ‘화인전기’라고 한다)로 변경되었다.
③ 특별항고인은 위 경매절차에서 최고가매수인으로서 매각대금을 완납하고, 2012. 7. 13. 이 사건 토지와 위 기존 건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
④ 특별항고인은 2012. 8. 22. 춘천지방법원 강릉지원 2012가단7775호로 상대방, 화인전기 등을 피고로 하여 이 사건 건물의 철거 등을 청구하는 소를 제기하였고, 2013. 6. 19. ‘이 사건 토지에 관한 경매개시결정 당시 이 사건 건물은 공정률 약 65%의 건축 중인 건물로서 기둥과 지붕 그리고 주벽이 완성되어 있어 독립된 부동산으로서의 건물의 요건을 갖추었으므로, 원래의 건축주인 상대방이 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였고, 변경된 건축주 명의인인 화인전기는 이 사건 건물의 소유자가 아니다’는 등의 이유로 ‘특별항고인의 상대방에 대한 이 사건 건물 철거청구 등은 인용하고, 화인전기에 대한 이 사건 건물 철거청구 등은 기각’하는 가집행선고부 판결(이하 ‘이 사건 판결’이라 한다)이 선고되었다.
⑤ 특별항고인은 이 사건 건물의 철거를 위하여 2013. 6. 28. 이 사건 판결에 집행문을 부여받아 2013. 7. 2. 춘천지방법원 강릉지원 2013타기310호로 상대방을 피신청인으로 하여 대체집행을 신청하여 2013. 7. 19. 수권결정을 받은 다음, 위 수권결정에 기초한 철거의 실시를 춘천지방법원 강릉지원 소속 집행관에게 위임하였다.
⑥ 그런데 춘천지방법원 강릉지원 소속 집행관 소외인은 2013. 9. 6. ‘건축주 명의인이 화인전기로서 수권결정상의 채무자인 상대방과 다르다’는 이유로 부동산철거불능조서를 작성하고 이 사건 건물의 철거를 실시하지 아니하였다.
⑦ 이에 특별항고인은 2013. 10. 18. 이 사건 집행에 관한 이의신청을 하였는데, 원심은 2013. 11. 13. ‘외관상 명의가 실체상의 권리와 부합하지 않는다는 등의 실체상의 사유는 집행에 관한 이의사유가 될 수 없다’는 이유로 이 사건 집행에 관한 이의신청을 기각하는 원심결정을 하였다.
2. 요지
집행기관은 집행을 개시함에 있어 집행대상이 채무자에게 속하는지를 스스로 조사ㆍ판단하여야 하고, 이는 건물철거의 대체집행에서 수권결정에 기초하여 작위의 실시를 위임받은 집행관이 실제 철거를 실시하는 경우에도 마찬가지이다.
그런데 미등기건물에는 소유권을 표상하는 외관적 징표로서 등기부가 존재하지 아니하므로, 집행관이 미등기건물에 대한 철거를 실시함에 있어서는 건축허가서나 공사도급계약서 등을 조사하여 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는지를 판단하여야 할 것이고, 또한 대체집행의 기초가 된 집행권원에는 철거의무의 근거로서 철거대상 미등기건물에 대한 소유권 등이 채무자에게 있다고 판단한 이유가 기재되어 있기 마련이므로, 집행관으로서는 집행권원의 내용도 확인하여야 할 것이다.
한편 미등기건물의 건축허가상 건축주 명의가 변경되었다고 하더라도, 변경시점에 이미 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 건물의 소유권을 원시취득하고, 변경된 건축주 명의인은 소유자가 아니므로, 집행관이 변경된 현재의 건축주 명의인이 채무자와 다르다는 이유만으로 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는 것이 아니라고 판단하여 철거를 실시하지 않았다면, 이는 집행관이 지킬 집행절차를 위반하여 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체한 경우에 해당하여 채권자는 집행에 관한 이의신청으로 구제받을 수 있다.
3. 판례 해설
이미 건물이 완성되어 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 경우 건축주는 그 건물의 소유권을 원시취득하게 된다.
이 경우 건물 양도를 위해서는 건축물관리대장에 기초하여 건축주 명의로 보존등기를 경료한 후 양수인에게 이전등기를 해주게 된다.
완성된 건물임에도 불구하고 사용검사를 필하지 못하여 건축물관리대장이 만들어 지지 않아 보존등기가 되어 있지 않은 경우가 있에는 차선책으로 건축허가상의 건축주 명의를 변경하는 방식으로 건물을 양도하는 방법이 종종 행해진다.
미등기건물의 건축허가상의 건축주 명의가 변경되더라도 그 변경 당시 이미 건물이 완성되어 종전 건축주가 원시 취득한 경우라면 변경된 건축주 명의인은 소유권을 취득하지 못하게 된다(대법원 1997. 5. 9. 선고 96다54867 판결).
따라서 완성된 건물에 관하여 건축주 명의가 변경된 미등기 건물에 대한 철거집행 또한 변경된 건축주 명의인이 아닌 원시 취득한 당초 건축주 명의인을 대상으로 해야 하며, 철거를 위임받은 집행관은 변경된 건축주 명의인이 당초 건축주 명의인인 집행채무자와 다르다는 이유를 들어 철거집행을 거부하거나 지체할 수 없다.
그 결과 미등기건물의 건축주 명의가 변경되었다고 하더라도, 변경시점에 이미 건물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 건물의 소유권을 원시취득하고, 변경된 건축주 명의인은 소유자가 아니므로, 집행관이 변경된 현재의 건축주 명의인이 채무자와 다르다는 이유만으로 철거대상 미등기건물이 채무자에게 속하는 것이 아니라고 판단하여 철거를 실시하지 않았다면, 이는 집행관이 지킬 집행절차를 위반하여 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체한 경우에 해당하여 채권자는 집행에 관한 이의신청으로 구제받을 수 있다(대상판결인 대법원 2014. 6. 3.자 2013그336 결정).
