【판례<입주자대표회의 하자보수보증금청구권>】《하자 있는 아파트 소유자의 손해배상청구권과 별도로 입주자대표회의가 하자보수보증금청구권을 행사할 수 있는지 여부(대법원 2013. 2. 28...

【판례<입주자대표회의 하자보수보증금청구권>】《하자 있는 아파트 소유자의 손해배상청구권과 별도로 입주자대표회의가 하자보수보증금청구권을 행사할 수 있는지 여부(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다65436 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

<하자 있는 아파트 소유자의 손해배상청구권과 별도로 입주자대표회의가 하자보수보증금청구권을 행사할 수 있을까?(대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다65436 판결)>

 

● 하자 있는 아파트 소유자의 손해배상청구권과 별도로 입주자대표회의가 하자보수보증금청구권을 행사할 수 있는지 여부

 

1. 사안의 개요

 

⑴ 입주자대표회의가 하자보수보증금을 청구하였는데 구분소유자의 하자담보추급권은 소멸한 사안이다.

 

⑵ A 아파트 입주자대표회의가 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다)에 따라 구분소유자들이 가지는 하자담보추급권(하자보수청구권, 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권, 하자보수와 함께 청구할 수 있는 손해배상청구권, 계약해제권)의 제척기간(10년)이 지나기 전에 아파트를 공동으로 건축하여 분양한 B 회사 등을 상대로는 하자보수를 갈음하는 손해배상을 청구하고, B 회사의 하자보수의무를 보증한 C 보증회사를 상대로는 입주자대표회의가 가지는 하자보수보증금을 청구하는 소를 제기하였는데, 구분소유자들이 가지는 하자담보추급권이 제척기간이 지나 소멸한 후에야 구분소유자들에게서 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권을 양수하여 예비적으로 양수금 청구를 추가하였다.

 

2. 이 사건의 쟁점 및 결론

 

가. 쟁점

 

이 사건의 핵심쟁점은, 아파트 입주자대표회의가 사업주체의 하자보수의무를 보증한 보증회사를 상대로 하자보수보증금을 구하는 소를 제기하였는데, 그 후 구분소유자의 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간이 지나 소멸하였다면 입주자대표회의의 하자보수보증금청구권도 함께 소멸하는지 여부이다.

 

나. 대상판결의 결론

 

구분소유자의 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권이 제척기간이 지나 소멸하더라도, 그와 별개의 권리인 입주자대표회의의 하자보수청구권이나 하자보수보증금청구권은 소멸하지 않는다.

 

3. 집합건물 하자보수 관련 규정의 변화

 

가. 개정 주택법 및 집합건물법 이전까지의 논의

 

⑴ 관련 규정

 

● 집합건물법 제9조(담보책임)

① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조부터 제671조까지의 규정을 준용 한다.

② 제1항의 분양자의 담보책임에 관하여 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

● 민법 제667조(수급인의 담보책임)

① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

● 제670조(담보책임의 존속기간)

① 전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년내에 하여야 한다.

② 목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.

● 제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)

① 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.

② 전항의 하자로 인하여 목적물이 멸실 또는 훼손된 때에는 도급인은 그 멸실 또는 훼손된 날로부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사하여야 한다.

 

⑵ 집합건물법상의 하자담보책임

 

집합건물법 제9조는 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 수급인의 담보책임에 관한 규정인 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 하고 있다. 집합건물법은 분양자로 하여금 매도인의 하자담보책임 규정이 아닌, 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고 이를 강행규정화함으로써 건축업자 내지 분양자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 더욱 두텁게 보호하고 있다.

이러한 분양자의 하자담보책임은 분양계약을 근거로 한 책임이 아니라 집합건물의 분양자가 집합건물의 현재의 구분소유자에 대하여 부담하는 법정책임이고(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결; 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 등 참조),민법상 수급인의 하자담보책임과 마찬가지로 무과실책임이다.

 

민법 제671조에 의하면, 석조, 석회조, 연와조, 금속조 등으로 이루어진 건물에 대한 하자담보책임에 대하여는 인도 후 10년간 담보의 책임이 있는바, 이러한 기간은 제척기간으로서 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간이며 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다15371 판결). 위 기간 내에 하자보수청구를 하면 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간도 준수되었다고 본다.

 

⑶ 주택법령상의 입주자대표회의 및 하자보수 관련 규정

 

㈎ 입주자대표회의

 

1981. 4. 7. 법률 제3420호로 개정된 구 주택건설촉진법 및 그에 따라 제정된 구 공동주택관리령에 입주자대표회의에 관한 규정이 신설되었고, 그 후 2003. 5. 29. 구 주택건설촉진법이 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정됨에 따라 현재는 주택법 제43조 및 주택법 시행령에서 입주자대표회의에 관한 규정을 두고 있다. 위 규정들에 따르면, 입주자 대표회의는 공동주택의 관리를 위하여 입주자들이 선출한 대표들로 구성된 단체인바, 입주예정자의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자는 동별 세대수에 비례한 대표자를 선출하고, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성한다(주택법 시행령 제50조 제1항).

● 주택법 제43조(관리주체 등)

① 대통령령으로 정하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주책을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.

③ 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

 

㈏ 하자보수 관련 규정

 

● 구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조(하자보수)

① 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주책의 하자를 보수할 책임이 있다.

② 제1항의 규정에 의한 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항의 규정에 의한 사업주체는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일부터 10년 이내의 범위에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다.

 

구 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정되기 전의 것) 제46조 제1·2항에 의하면, 사업주체(분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 등)는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있고, 하자보수보증금을 예치하여야 하며, 구 주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19053호로 개정되기 전의 것) 제59조 제2항에 따르면, 입주자·입주자대표회의·관리주체[관리사무소장, 주택관리업자, 임대사업자 등이 이에 해당한다( 주택법 제2조 제14호)] 또는 집합건물법에 의하여 구성된 관리단은 일정한 기간 내에 공동주택에 하자가 발생한 경우 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다.

 

한편 구 주택법 제46조 제3항 및 시행령 제59조 제1항[별표 6]과 제62조 제1항[별표 7]은, 공사의 내용과 하자의 종류 등에 따라 1년 내지 3년의 범위 내(2007. 3. 16. 주택법 시행령 개정으로 1년 내지 4년으로 변경되었음)에서 하자보수책임기간을 정하고 있고, 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 10년(기둥·내력벽) 또는 5년(보 · 바닥 및 지붕)의 하자보수책임기간을 정함과 아울러 사업주체에 손해배상책임을 물을 수 있도록 하고 있다(구 주택건설촉진법 및 공동주택관리령 · 규칙에서도 이와 유사한 규정을 두고 있었다).

 

이러한 하자보수책임기간은 하자의 발생기간을 의미한다[대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다25632 판결 : 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조는, 제1항에서 공동주택 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일부터 주요 시설인 경우에는 2년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 1년 이상으로 하되 하자보수대상인 주요 시설 및 그 외의 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 건설교통부령으로 정한다고 한 다음, 제2항에서 ‘제1항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택 등의 하자가 발생한 때’에는 입주자대표회의 등이 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있다고 규정하고 있을 뿐, 그 기간 내에 하자보수를 요구하여야 한다거나 그 기간 동안 담보책임이 있다고 규정하고 있지는 않으므로, 위 하자보수기간을 하자보수청구권행사의 제척기간으로 해석할 수는 없다. 같은 취지의 판결로는 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결].

즉 위와 같은 기간 내에 하자가 발생하면 된다. 일반인이 외부에서 통상적인 방법과 주의 정도로 하자를 인식할 수 있는 정도에 이르렀다면 하자가 ‘발생’하였다고 볼 것이다.

 

⑶ 집합건물법의 하자담보책임기간과 주택법의 하자보수책임기간과의 관계

 

집합건물의 구분소유자가 분양자에 대하여 하자보수청구를 하는 경우, 앞서 본 주택법령상의 하자보수책임기간에 관한 규정이 적용되는지와 관련하여, 대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결에서 “구 주택건설촉진법 등 관련 규정의 하자보수책임은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정한 것으로서 위 법령에서 정하여진 기간 내에 발생한 하자에 대하여 입주자뿐만 아니라 사업주체와 별다른 법률관계를 맺지 않은 공동주택의 관리주체나 입주자대표회의도 보수를 요구할 수 있다는 취지라고 보아야 할 것이고, 아울러 집합건물법 부칙 제6조가 집합건물의 관리방법과 기준에 관한 구 주택건설촉진법의 특별한 규정은 그것이 집합건물법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한도에서만 효력이 있다고 규정한 점까지 고려할 때 구 주택건설촉진법 등의 과련 규정은 집합건물법 제9조에 의한 분양자의 구분소유자에 대한 하자보수의무의 제척기간에는 영향을 미칠 수 없다” 고 판시하였다(같은 취지의 판결로 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다7616 판결; 대법원 2006. 10. 26. 선고 2004다17993, 18002, 18019 판결 등 참조).

 

즉, 공동주택의 분양자는 주택법령상의 하자보수책임기간과 상관없이 집합건물법에 따라 10년 이내에 발생한 모든 하자에 관하여 하자담보책임을 부담하고, 또한 공동주택의 사업주체는 주택법령에 따라 1년 내지 3년, 5년 또는 10년의 하자보수책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 하자보수책임을 부담한다.

 

⑷ 입주자대표회의가 하자담보추급권을 행사할 수 있는지 여부

 

대법원 2006. 8. 24. 선고 2004다20807 판결이 “집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하고, 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐 하자담보추급권을 가진다고 할 수는 없다”라고 판시하여 부정설의 입장을 명확히 취하였다. 그리고 그 후 선고된 대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다64863 판결은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이고(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조), 비록 주택법 제49조 및 주택법 시행령 제59조 제2항이 구 주택건설촉진법 소정의 입주자대표회의에 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준를 정하는 데 그 취지가 있을 뿐(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다7616 판결 참조), 입주자대표회의에 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없다”고 판시하여 부정설을 택한 이유를 명시하였다.

 

나. 개정 주택법 부칙 제3항의 위헌결정 이전까지의 논의

 

⑴ 개정 주택법의 시행

 

2005. 5. 26. 주택법 중 사업주체의 하자보수책임에 관한 규정이 개정되었는데, 그 개정 주요 내용은 사업주체는 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 집합건물법 제9조의 규정에도 불구하고 입주자대표회의 등의 청구에 따라 주택법 시행령상의 하자담보책임기간 안에 발생한 하자에 관하여 그 하자를 보수할 책임이 있고, 위 기간 안에 내력구조부에 중대한 하자(무너지거나 무너질 우려가 있는 하자)가 생긴 경우에는 그 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있으며, 개정 주택법 시행일 이전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택에 관하여도 위 규정을 소급적용한다는 것이다.

 

● 개정 주택법(2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 것) 제46조(담보책임 및 하자보수)

① 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열 · 침하 · 파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.

③ 사업주체는 제1항의 규정에 의한 담보책임기간 안에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 하자발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

● 개정 주택법 부칙 제3항

이 법 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주책의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정 규정을 적용한다.

● 개정 집합건물법 부칙 제6조

집합주택의 관리방법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다. 다만, 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.

 

⑵ 개정 주택법 시행 후 판결의 추이

 

개정 주택법이 시행되자 주택법상 하자보수책임기간의 적용 여부 · 범위에 관한 논의는 이전보다 더 극심한 혼선을 빚게 되었고, 하급심도 통일되지 않은 채 재판부마다 조금씩 다른 판결들을 내놓게 되었다.

 

다. 위헌결정 이후부터 현재까지의 추이

 

⑴ 개정 주택법 부칙 제3항에 대한 위헌결정

 

개정 주택법 시행 이후 그 해석에 관하여 앞서 본 바와 같은 논란이 끊이지 않았을 뿐만 아니라, 법 자체의 위헌 여부도 문제되었다. 이에 서울고등법원은 2005. 7. 11. 개정 주택법 제46조 제1항, 제3항과 부칙 제3항에 대하여 위헌제청하였는데, 이 위헌제청에 대하여 헌법재판소는 부칙 제3항은 진정소급입법으로서 신뢰보호원칙에 위반된다는 이유로 위헌결정을 하였다(헌법판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 전원판부결정).

 

⑵ 위헌결정 이후의 논의

 

헌법재판소의 위헌결정 내용에 따르면, 개정 주택법 시행일인 2005. 5. 26. 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받고 그 하자도 2005. 5. 26. 이전에 발생한 경우는, 개정 주택법을 적용하면 진정소급입법에 해당하게 되므로 개정 전의 규정을 적용해야 함이 명확해졌다. 그런데 2005. 5. 26. 이전에 사용검사를 받았지만 하자는 그 이후에 발생하였다면(부진정 소급입법에 해당하는 경우), 어떤 규정을 적용해야 하는지 견해의 대립이 있었다. 이에 대하여 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결의 원심판결은 ‘사용검사는 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고, 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등의 잘못은 성질상 이미 그때에 모두 발생되어 있었다’라는 등의 이유를 들어 개정 전의 규정을 적용해야 한다는 입장을 취하였다(동지: 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12491 판결; 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다12507 판결; 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결 등 참조). 그러나 주택법 부칙 제3항이 2010. 4. 5. ‘개정 주택법 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다’고 개정됨에 따라 이러한 논의는 일단락되었다.

 

결국 2005. 5. 26. 이후에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에만 개정법이 적용되는바, 이 경우에는 개정주택법의 적용 범위에 관한 견해의 대립은 그대로 유지된다.

 

⑶ 집합건물법 개정안

 

법무부는 2011. 8. 10. ‘주택법과의 충돌로 재판실무에서 많은 문제를 야기해 오던 하자담보책임 규정을 합리적으로 정비하고, 관리인의 사무보고 방법을 구체화하고 전자적 방법에 의한 의결권행사제도를 도입하여 집합건물 거주자의 관리 참여권한을 한층 강화하고 관리단 운영을 실질화하여 관련 분쟁을 예방하고 집합건물 거주자의 권리보호를 강화’하기 위하여 집합건물법을 개정하였다.

 

집합건물법 개정안은 제9조 제2항에서 ‘다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다’라고 명시함으로써, 그 책임기간의 성격이 권리행사기간으로서의 제척기간임을 명확하게 하였다. 또 분양자의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법의 규정을 우선 적용하도록 한 부칙 제6조 단서를 삭제함으로써 주택법과 집합건물법의 하자담보책임 규정해석과 관련한 기존의 논란을 없애고 다시 집합건물법이 적용된다는 점을 분명히 한 것이다.

 

나아가 당사자가 달리 정하여 관리단에 통지하지 않는 한 임차인이 관리단 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써, 임차인에게 관리단의 구성원에 준하는 지위를 부여하도록 하여 임차인의 건물관리 참여권을 보장하도록 하는 한편, ‘건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행’이라는 목적 범위(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결) 내에서는 관리단이 권리와 의무의 주체가 되고, 이러한 목적 범위를 벗어난 것으로서 구분소유자에게 전속하는 권리도 건물의 관리 및 사용에 관한 공동의 이익에 필요한 것은 관리단이 이를 행사할 수 있도록 하였다. 그리고 관리위원회제도를 신설하여 관리위원회에서 간접선거의 방식으로 관리인을 선출할 수 있도록 하고, 관리위원도 반드시 총원이 참석하는 관리단 집회에서 선출하지 않아도 되고 규약이 정하는 바에 의하여 선출할 수 있도록 하여, 동별 대표자로 구성되는 입주자대표회의가 관리위원회와 사실상 같은 기능을 할 수 있게 하였다. 집합건물법에 따라 당연히 설립되는 관리단이 아니라, 주택법에 따라 설립이 강제되는 입주자대표회의에 의하여 아파트 관리가 이루어지고 있는 현실을 반영하여, 관리단 운영의 실질화를 도모하고, 관리단이 행사할 수 있는 권리의 범위를 정하기 위한 규정으로 보인다.

 

하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 ‘건물의 관리 및 사용에 관한 공동의 이익에 필요한 것’이라고 볼 여지가 많다는 점을 고려해 보면, 사실상 입주자대표회의가 위 개정안 제23조의2 제2항에 따라, 분양자에 대하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있는 길이 열렸다.

 

4. 입주자대표회의의 분양자에 대한 하자보수요구를 하자담보추급권의 제척기간에 있어서 구분소유자의 재판 외 권리행사로 평가할 수 있는지 여부

 

⑴ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의하면, 아파트 구분소유자들은 분양자에 대하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 행사할 수 있지만, 수천 세대에 달하는 구분소유자들이 개별적으로 하자를 확인하고 손해배상청구를 한다는 것은 현실적으로 불가능하다. 이와 같은 점을 고려하여 2009년 상반기까지의 다수의 하급심 판결들은 입주자대표회의가 분양자 등을 상대로 하자보수를 요구한 사정이 입증되면, 이를 구분소유자를 대신하여서 한 재판 외의 권리행사로 보아 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간을 준수한 것으로 해석하였다.

 

⑵ 그러나 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결은, 입주자대표회의가 한 하자보수청구는 구분소유자에게 개별적으로 귀속하는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간에 아무런 영향을 미치지 않고, 아파트 인도일로부터 10년 이내에 구분소유자들이 손해배상청구권을 행사하지 않았다면, 제척기간이 경과하였다고 판시하면서, 위와 같은 하급심 실무가 잘못이라는 점을 명백히 밝혔다.

 

⑶ 기존의 하급심 실무를 따를 경우, 구분소유자들로서는 입주자대표회의를 통해 간편하게 권리행사를 할 수 있을뿐더러 손쉽게 10년이라는 장기간의 제척기간도 보전하게 되는데, 이는 현행 법률 체계·구조상으로 보거나, 또 담보책임기간의 합리적 조정이라는 측면에서 보더라도 구분소유자의 보호에만 치우쳐 분양자에게 일방적으로 불리한 결과를 낳게 된다.

 

따라서 주택법상의 하자보수청구권과 집합건물법상의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 서로 별개의 권리로 보고, 이를 근거로 집합건물법상 손해배상청구권에 대하여 주택법상 단기 하자보수책임기간(1∼3년)의 적용을 배제하고 있는, 현재 대법원의 확립된 입장을 견지하는 한, 이론적 명확성뿐만 아니라 구체적인 타당성의 측면에서도 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결의 결론은 타당하다. 위 판결은 입주자대표회의가 한 하자보수청구가 구분소유자에게 귀속하는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간에 아무런 영향을 미치지 않는다는 것을 명백히 밝힌 판결이다.

 

4. 대상판결의 판시내용 분석

 

가. 관련 규정

 

● 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것) 제9조(담보책임)

① 제1조의 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다.

 

● 민법 제667조(수급인의 담보책임)

① 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

② 도급인은 '''하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

● 제668조(同前 - 도급인의 해제권)

도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

● 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조(공동주택의 관리)

⑭ 사업주체(건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.

⑮ 제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 그러하지 아니하다.

 

● 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조

② 제1항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택 등의 하자가 발생한 때에는 입주자, 입주자대표회의 또는 관리주체(이하 이 조에서 ‘입주자대표회의 등’이라 한다)는 사업주체에 대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 이를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의 등은 사업주체가 제2항의 규정에 의한 하자보수계획을 이행하지 아니하거나 제3항의 규정에 의하여 하자보수명령을 받은 기간 내에 이를 이행하지 아니한 때에는 제17조의 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.

 

나. 구분소유자의 ‘하자담보추급권’과 입주자대표회의의 ‘하자보수청구권’ 및 ‘하자보수보증금청구권’

 

⑴ 구 집합건물법 제9조는 집합건물에 하자가 있는 경우 집합건물을 건축하여 분양한 자가 부담하는 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 하고 있고, 수급인의 담보책임에 관한 민법 제667조, 제668조 등은 도급인이 수급인에게 하자담보를 추급할 수 있는 권리로 ‘하자보수청구권, 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권, 하자보수와 함께 청구할 수 있는 손해배상청구권, 계약해제권’을 규정하고 있다.

 

⑵ 따라서 아파트의 구분소유자는 아파트를 건축하여 분양한 자를 상대로 하자보수청구권이나 하자보수를 갈음하는 손해배상청구권 등 하자담보추급권을 행사할 수 있다.

 

⑶ 한편 구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조는 ‘공동주택에 하자가 발생한 경우 주택건설사업을 시행한 사업주체에게 하자를 보수할 책임이 있고, 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여야 한다’고 규정하고 있고, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제16조는 ‘입주자·입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에 대하여 하자보수를 요구할 수 있고, 사업주체가 하자보수의무를 이행하지 않을 경우에는 하자보수보증금으로 입주자대표회의 등이 직접 하자보수를 하거나 제3자에게 하자보수를 대행시킬 수 있다’고 규정하고 있다.

 

따라서 입주자대표회의가 구성된 아파트의 경우는 입주자대표회의가 사업주체를 상대로 하자보수청구권을 행사할 수 있고, 금융기관(보증서를 예치한 경우는 보증서 발급기관)을 상대로 하자보수보증금청구권을 행사할 수 있다.

 

다. 대상판결의 판시 요지

 

⑴ A 아파트 구분소유자의 하자담보추급권은 제척기간이 지나 소멸하였다

 

입주자대표회의는 구 주택건설촉진법 제38조와 구 공동주택관리령 제16조에서 정한 하자보수청구권 및 하자보수보증금청구권을 가질 뿐, 구 집합건물법 제9조가 집합건물의 구분소유자에게 부여한 하자담보추급권까지 가지는 것은 아니다.

 

따라서 입주자대표회의가 자신의 이름으로 하자보수를 청구하였다면 구 주택건설촉진법에 따른 하자보수청구권을 행사한 것이지 구분소유자들을 대신하여 하자담보추급권을 행사한 것으로 볼 수 없다.

 

⑵ 이 사건의 경우, A 아파트 구분소유자들의 하자담보추급권은 입주자대표회의에 의하여 권한 없이 행사되었을 뿐이므로 제척기간이 지나 소멸하였다.

 

구분소유자의 하자담보추급권이 소멸하더라도 입주자대표회의의 하자보수청구권이나 하자보수보증금청구권이 함께 소멸한 것은 아니다.

 

⑶ 구 집합건물법에 따른 하자담보추급권과 구 주택건설촉진법에 따른 하자보수청구권 및 하자보수보증금청구권은 권리관계의 당사자와 내용이 서로 다른 별개의 권리이다.

 

따라서 구분소유자가 집합건물을 건축하여 분양한 자에 대하여 가지는 하자담보추급권이 제척기간이 지나 소멸하더라도, 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 가지는 하자보수청구권이나 사업주체의 하자보수비용 지급채무를 보증한 보증회사에 대하여 가지는 하자보수보증금청구권이 함께 소멸한다고 볼 수 없다.

 

A 아파트의 입주자대표회의는 C 보증회사를 상대로 하자보수보증금을 청구할 수 있다.