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【임대차보호법】《매수인에게 인수되는 보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ⑴ 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 매각절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시되어 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 경우 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 보증금 중 매각절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니다. ⑵ 따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 임차인은 그 차액..

【매각대금납부후 말소등기의 촉탁】《저당권설정등기 등의 말소촉탁》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《저당권설정등기 등의 말소촉탁》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.445-446 참조] 저당권, 가등기담보권 등은 압류채권자보다 선순위라도 매각에 의하여 소멸되므로(민집 91조 2항, 가담법 15조) 그 등기는 말소촉탁의 대상이 된다. 설정등기 후에 소유권의 변동이 있어도 저당권자나 가등기담보권자는 모두 배당받을 수 있고 모두 말소의 대상이 된다. 한편 甲, 乙 공유의 부동산에 대하여 공유자 전원의 지분 전부에 대한 근저당권설정등기가 마쳐진 후 乙의 지분이 강제경매절차에서 매각된 경우, 위 근저당권설정등기 중 乙의 지분에 대한 부분은 민사집행법 144조 1항 2호에서 정한 ‘매수인이 인..

【매각대금납부후 소유권이전등기의 촉탁】《외국인·재외국민이 매수한 경우의 처리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《외국인·재외국민이 매수한 경우의 처리》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.440-442 참조] 1. 외국인의 경우 외국인(대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 자)이 매수인인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다(부등 48조 2항, 법인아닌 사단·재단 및 외국인의 부동산등기용등록번호 부여절차에 관한 규정 15조 참조). 외국인의 부동산등기용등록번호는 체류지(국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지)를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장으로부터 부여받는다(부등 49조 1항 4호 참조). 다만 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소..

【소액임차인】《소액보증금 해당 여부에 대한 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 소액보증금 해당 여부에 대한 판단기준 ⑴ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 l인의 임차인으로 보아야 하므로(주임령 10조 4항) 이들의 각 보증금을 합산하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다. ⑵ 한편 주택임대차보호법 3조의3 6항, 3조의4 1항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 되었거나 민법 621조에 의한 임차권등기가 된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없다고 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법 6조 6항, 7조..

【소액임차인】《소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 소액보증금 한도의 변동과 선순위 담보물권과의 관계 ⑴ 소액보증금의 우선변제권을 인정하는 법률이 제정되기 전에 이미 성립한 담보권에 대해서까지 우선변제권의 소급효가 미치는 것이 아님은 당연하다(대판 1990. 7. 10. 89다카13155 참조). 또한 주택임대차보호법 및 같은 법 시행령 부칙 2항은 위와 같이 소액보증금의 액수를 개정함에 있어 소액보증금 액수가 위와 같이 변동되기 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의하도록 하는 경과규정을 두고 있다. 따라서 현행법하에서는 소액임차인에 해당하나 구법하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구법하에서 발생한 경우에는..

【소액임차인】《상가건물임차인의 소액보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 상가건물임차인의 소액보증금의 범위(상임령 6조) 상가건물임차인도 상가건물에 대한 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록신청을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(상임 14조 1항). 우선변제를 받을 수 있는 매각대금은 주택과 마찬가지로 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1(같은 조 3항)이다. 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 상가건물임대차보호법 2조 2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인이고. 우선변제받는 범위도 다음과 같다. ⑴ 2002. 11. 1...

【소액임차인】《주택임차인의 소액보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택임차인의 소액보증금의 범위(주임령 10조) 주택임차인은 주택에 대한 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데(주임 8조 1항), 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 수차 변동되었으며 현재까지의 변동내역은 다음과 같다. ⑴ 1984. 6. 14 부터 1987. 11. 30.까지 ① 서울특별시 및 직할시 : 300만 원 이하 ② 기타 지역 : 200만 원 이하 ⑵ 1987. 12. 1.부터 1990. 2. 18.까지 ① 서울특별..

【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소, 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준, 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임차목적물의 인도(점유) ⑴ 주택임차인의 경우에, 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대판 2001. 1. 19. 2000다55645, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255). 그러나 이 경우 후..

【주택 또는 상가건물의 임차인의 범위】《임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택 또는 상가건물의 임차인의 범위 가. 임차인의 개념 ⑴ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 제결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대판 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915, 대결 2008. 12. 19. 2007마397, 대판 201 2. 7. 26. 2012다45689 등). ⑵ 주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용·수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이..

【부동산경매】《우선변제권의 발생 요건, 소액보증금 최우선변제권의 요건, 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건, 임차권등기를 한 자의 우선변제권의 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 우선변제권의 발생 요건 가. 우선변제권 발생 요건 ⑴ 주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임 3조의2 2항, 8조 1항)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임 5조 2항, 14조 1항)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한이 있는지 여부 및 법인(주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 법인 등은 예외적으로 주택임대차보호법의 적용대상임, 주임 3조..