윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다

【소액임차인】《상가건물임차인의 소액보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 상가건물임차인의 소액보증금의 범위(상임령 6조) 상가건물임차인도 상가건물에 대한 경매개시결정의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록신청을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(상임 14조 1항). 우선변제를 받을 수 있는 매각대금은 주택과 마찬가지로 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1(같은 조 3항)이다. 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 상가건물임대차보호법 2조 2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인이고. 우선변제받는 범위도 다음과 같다. ⑴ 2002. 11. 1...

【소액임차인】《주택임차인의 소액보증금의 범위》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택임차인의 소액보증금의 범위(주임령 10조) 주택임차인은 주택에 대한 경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 때에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데(주임 8조 1항), 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 수차 변동되었으며 현재까지의 변동내역은 다음과 같다. ⑴ 1984. 6. 14 부터 1987. 11. 30.까지 ① 서울특별시 및 직할시 : 300만 원 이하 ② 기타 지역 : 200만 원 이하 ⑵ 1987. 12. 1.부터 1990. 2. 18.까지 ① 서울특별..

【임차보증금반환채권의 우선변제권의 요건】《임차목적물의 인도(점유), 주민등록 전입신고 또는 사업자등록신청, 주민등록 또는 사업자등록신청 명의자, 주민등록할 주소 및 사업자등록할 사업장의 주소, 주민등록일(전입신고일)의 판단 기준, 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 임차목적물의 인도(점유) ⑴ 주택임차인의 경우에, 주택임대차보호법 3조 1항의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다(대판 2001. 1. 19. 2000다55645, 대판 2007. 11. 29. 2005다64255). 그러나 이 경우 후..

【주택 또는 상가건물의 임차인의 범위】《임차인이 법인인 경우, 주거용 건물인지 여부 판단기준》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 주택 또는 상가건물의 임차인의 범위 가. 임차인의 개념 ⑴ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 제결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대판 2008. 4. 10. 2007다38908, 38915, 대결 2008. 12. 19. 2007마397, 대판 201 2. 7. 26. 2012다45689 등). ⑵ 주택임차인이란 당해 주택을 실제 주거용으로 사용·수익하기 위하여 임차한 자를 뜻하는 것이..

【부동산경매】《우선변제권의 발생 요건, 소액보증금 최우선변제권의 요건, 확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건, 임차권등기를 한 자의 우선변제권의 요건》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 우선변제권의 발생 요건 가. 우선변제권 발생 요건 ⑴ 주택임차인의 임차보증금 우선변제권(주임 3조의2 2항, 8조 1항)이나 상가건물임차인의 임차보증금 우선변제권(상임 5조 2항, 14조 1항)은 그 요건이나 효력이 대동소이하고, 다만 임차한 건물이 주거용건물인지 상가건물인지, 보호대상인 임차보증금의 상한이 있는지 여부 및 법인(주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세 임대주택을 지원하는 법인 등은 예외적으로 주택임대차보호법의 적용대상임, 주임 3조..

【임차보증금반환채권】《주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 적용범위, 환산보증금을 산정함에 있어 부가가치세 부분을 포함할지 여부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 ⑴ 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물의 임차권의 임차보증금 주택임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는 데 있어 임차보증금의 상한에 제한이 없지만, 상가건물의 경우에는 그 상한에 제한이 있어, 임차보증금이 상가건물 임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 처음부터 위 법의 적용대상이 아니다. 다만 201 5. 5. 13. 개정된 상가건물임대차보호법은 대항력 관련 규정(상임 3조), 권리금 관련 규정(상임 10조의2부터 10조의8) 등은 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다(상임 2조 3항). 구체적으로 상..

【매각대금납부후 소유권이전등기의 촉탁】《매수인의 지위가 양도된 경우 및 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 《매수인의 지위가 양도된 경우 및 제3취득자가 매수인이 된 경우의 처리》 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.439-440 참조] 1. 매수인의 지위가 양도된 경우의 처리 매각허가결정 확정 후에 매수인이 그 지위를 제3자에게 양도하고 그 제3자가 매각대금을 지급한 경우라 하더라도 법원은 매수인을 위하여 이전등기촉탁을 하여야 한다. 제3자를 등기권리자로 하여 이전등기촉탁을 하여서는 안 된다. 왜냐하면 집행법원은 그 양도행위의 유·무효를 심사할 권한이 없고 양수인 명의로 직접 이전등기의 촉탁을 하는 것은 실제 권리변동과는 부합되지 않는 것으로서,..

【매각불허가결정을 하여야 할 경우】《이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때, 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때, 과잉매각으로 되는 때, 집행정지결정 정본이 제출된 경우》〔윤경 번호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정할 때 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우에는 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 1항). 2. 직권으로 매각불허가할 사유가 있을 때 매각결정기일에 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 없더라도 법원이 직권조사의 결과 민사집행법 121조에 열거된 이의사유가 있다고 인정되는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 않는다(민집 123조 2항 본문). 다만 같은 법 121조 2호 또는 3호의 경우에는 능력..

【매각대금납부후 등기의 촉탁】《낙찰자(매수인)의 등기촉탁, 농지취득자격증명과 토지거래허가증명의 요부》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.460-471 참조] 1. 등기촉탁절차 ① 등기를 촉탁하는 경우에는 본인이나 대리인의 출석을 요하지 아니하므로 우편에 의한 촉탁도 할 수 있다(등기예규 1625호 2항). ② 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 매수인 앞으로의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입등기의 말소등기, 경매개시결정등기의 말소등기를 촉탁하여야 한다(민집 144조 1항). 민사집행법 144조 1항 각 호의 등기는 부동산등기법 25조 단서에 따라 일괄하여 촉탁할 수 있다(부등규 47조 1항..

【부동산강제경매】《신탁부동산에 대한 경매신청-신탁 전의 원인으로 발생한 권리》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 신탁부동산에 대한 경매신청> 신탁이란 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다(신탁 2조). 신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터도 분리되어 독립성을 갖게되므로, 수탁자 개인의 채권자가 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 없을 뿐만 아니라(대결 2002. 12. 6. 2002마2754), 위탁자의 채권자도 강제집행할 수 없다(신탁 22..