임대차분쟁변호사 이럴땐 어떻게? 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

임대차분쟁변호사 이럴땐 어떻게?

【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

앞으로 전, 월세 시장에서 월세의 비중이 더 늘어날 것이라는 전망이 많습니다. 집값은 차치하고 전세금이 너무 오른 탓에 내 집 마련을 하려면 월세(보증부 월세 포함)밖에 답이 없다는 이야기인데요. 전세금이 천정부지로 오르면서 온전히 대출 없이 자기자본으로 전셋집을 마련하기가 현실적으로 어려워진 영향도 있을 것입니다. 오늘은 날로 증가하고 있는 임대차분쟁에 대해 알아보는 시간을 가져보려 하는데요. 임대차분쟁변호사와 함께 관련 사례와 임대차분쟁에 대해 더욱 자세한 사항들을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

A씨 등이 세 들어 사는 인천의 A건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701~704호로 별도의 호수가 부여돼 있었으나, 소유자는 불법으로 구조를 변경을 해 20개의 원룸을 만들어 701~720호로 호수를 부여하였습니다. A씨 등은 이 건물이 2010년 3월 경매에 들어가자 소액임차인으로 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하며 배당을 요구하였으나 후 순위 근저당권자인 B군 수협은 A씨 등의 전입신고가 부동산등기부와 다르게 되어 있어 주택임대차보호법상 유효한 공시방법을 갖추지 못하였다며 같은 달 배당이의의 소를 냈습니다. A씨 등은 1심에서도 패소하였습니다. 

불법 구조변경으로 만들어진 원룸, 최우선변제권 여부

법원 관계자는 원룸은 구조 변경이 된 경우가 많으므로 부동산 등기부와 실제 호수를 잘 비교해 봐야 한다고 덧붙였는데요. 불법 구조변경으로 만들어진 원룸은 주택임대차 보호법상 최우선변제권이 인정되지 않는다는 판결입니다. 재판부는 판결문에서 주택임대차보호법 제 3조 1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제 3자가 명백하게 인식할 수 있도록 하는 공시방법으로 마련된 것이고, 집합건물은 동과 호수를 반드시 기재를 해야 할뿐더러 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙이라고 밝혔습니다. 

또 A씨 등이 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분, 어떤 이가 임차인이 주소를 가진 자로 등록이 되어 있는지 인식할 수 없다고 A씨 등의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 지적했습니다. 

주택임대차보호법에 제3조의 3(임차권등기명령)을 살펴보면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원지원, 지방법원 또는 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령의 신청서에는 신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권 등기의 원인이 된 사실, 그밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 등을 적어야 하며 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다. 

임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 민법에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우 이를 증명할 수 있는 서면을 첨부해야 하는데요. 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날 등을 첨부해야 합니다. 

임대차분쟁은 임대인, 임차인, 제3자 등 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 철저한 준비와 확인이 필요한 문제입니다. 더구나 위 사례와 같이 최우선변제권이 인정되지 않는 등 주택임대차보호법에 적용되는 범위가 경우에 다라 달라질 수 있기 때문에 탄탄한 법적 논리를 갖춘 임대차분쟁변호가 선임이 가장 중요하다 말씀 드릴 수 있습니다. 

복잡하고 난해한 임대차분쟁과 관련해 궁금한 사항이 있으신 분들은 임대차분쟁변호사 윤경변호사를 찾아 주시길 바랍니다. 

법무법인 더리드(The Lead)

대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)

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