【상가건물임대차보호법】<권리금 보호> 임대인은 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는지 여부【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임대인은 어떤 경우에 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는가?>
1. ‘정당한 사유’가 있는 경우
(1) 정당한 사유
임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 에서 규정하고 있는 ‘정당한 사유’는 아래와 같다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
다만 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 ‘정당한 사유’가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있다.
(2) 신규임차인의 보증금·차임 지급능력에 관련한 임차인의 협조의무
위 1호와 관련하여 임대인은 신규임차인의 보증금 · 차임 지급 능력에 대하여 판단하기 쉽지 않다.
임대인은 스스로 신규임차인에 대한 정보를 수집하여 신규임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있다{상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다}.
2. 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있는지 여부
임차인이 기존영업과 동일한 업종을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인이 다른 업종의 임차인을 원하는 경우 계약체결을 거절할 수 있을까?
임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것이다.
이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있다.
3. 임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있는지 여부
임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선하였는데 임대인은 그 업종을 원하지 않는 경우 계약을 거절할 수 있을까?
임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어낫다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약 거절은 ‘정당한 사유’가 인정될 수 있다.
이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 임대인이 계약체결을 거절한다면 손해 배상책임을 질 수 있다.
4. 임대인이 직접 영업하기 위해 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 것이 가능한지 여부
원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없다.
다만, 법 제10조의4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있다
종전에는 임차인의 노력으로 상권이 활성화되면 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하거나 혹은 직접 장사를 한다고 하면서 임차인을 쫓아내고 다른 임차인으로부터 권리금을 직접 받는 경우 등이 문제가 되어 왔습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 임차인의 피해를 막고자 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것이다.
‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해 놓은 영업가치(영업가치란 ‘영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등’에 대한 재산적 가치를 의미한다)를 가로채지 못하게 하려는 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것이다.
임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있다.
5. 임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 ‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’에도 정당한 사유가 되는지 여부
임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 ‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’에도 신규임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것일까?
‘임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아니다.
비영리목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말한다.
‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’란 경제적 이익을 취득하지 않고 영업 이외의 행위를 목적으로 사용하는 것으로, 임대인을 포함하여 누구라도 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다면 정당한 사유에 해당될 수 있다.
6. 임대인이 차임 · 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 정당한 사유에 해당하는지 여부
임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임·보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다.
임대인 입장에서는 주거로 임대하는 것 자체가 ‘영리목적’에 해당되기 때문이다.
그러므로 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
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