【(민사변호사) <임대차소송> 임차인이 반환을 구할 수 있는 금액범위】<임대차보증금 반환청구소송> 임차인은 임대차보증금(임차보증금) 이외에도 지연손해금, 보일러 수리비, 도배비, 장판교체비 등이나 특별수선충당금을 청구할 수 있는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<임차인은 임대차보증금 이외에도 지연손해금, 보일러 수리비, 도배비, 장판교체비 등이나 특별수선충당금을 청구할 수 있는지 여부>
● 임차인이 반환을 구할 수 있는 금액범위
1. 임대차보증금
(가) 임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속 중의 차임뿐만 아니라 건물명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차종료 후에 임대인에게 명도할 때 연체차임 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
그러므로 임차인은 당초의 임대차보증금에서 임대차존속 중의 차임, 건물명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 차임 상당의 부당이득금 또는 손해배상금 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 공제한 잔액에 대하여만 반환을 구할 수 있다.
따라서 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있을 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로 전부채권자에게 대항할 수 있는 것이어서 임차보증금의 반환채권에 대한 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여 발생한다고 하여도 위 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결).
그러나 임차보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후에 임차권이 양도된 경우 임대인이 임차권의 양도를 승낙하면, 임대인과 구 임차인과의 임대차관계는 종료되어 구 임차인은 임대차관계로부터 이탈하게 되고 구 임차인의 임차보증금반환채권은 신 임차인에게 양도될 수 없어 결국 구 임차인의 임차보증금반환채권은 구 임차인과 임대인과의 임대차관계의 종료로 인하여 임대인의 임차권 양도 승낙시에 이행기에 도달하게 된다.
그 결과 임대차보증금에 관한 구 임차인의 권리의무관계는 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임차보증금반환채권을 양도하기로 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 신 임차인에게 승계되지 아니하며, 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임차보증금반환채권을 양도하기로 한 때에도 그 이전에 임차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 위와 같은 합의나 양도의 효력은 압류권자 등에게 대항할 수 없다{판례는, 임대차보증금반환채권이 양도된 후에는 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하거나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적으로 합의하더라도 그 효과는 임대차보증금반환채권의 양수인에게 대항할 수 없다고 판시하고 있다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결)}.
따라서 신 임차인이 차임지급을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여 그 연체차임 등을 구 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수는 없다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다17202 판결).
연체된 차임이 없다는 사실과 건물명도에 이르기까지 임대인에게 발생한 손해가 없다는 사실에 대한 입증책임은 임차인에게 있다(대법원 1978. 12. 26. 선고 78다2084 판결. 엄밀하게는 연체차임 및 차임상당 손해배상(부당이득반환)의무가 소멸하였다는 점에 대한 입증책임을 임차인이 부담하는 것이다).
반면 임차목적물을 명도받기 이전에 보증금을 반환하였다는 점은 임대인에게 주장ㆍ입증의 책임이 있다(대법원 1984. 12. 26. 선고 84다카1255 판결).
(나) 주택임대차와 달리 상가건물임대차의 경우 임차인과 임대인 사이의 합의에 의하여 임차보증금을 실제와 달리 기재한 이중계약서가 작성될 가능성도 배제할 수 없다.
이중계약서가 작성되더라도 임차인이 당초의 임대인을 상대로 하여 보증금반환을 구하는 경우에는 실제 임차보증금액의 반환을 구할 수 있을 것이므로 특별히 문제될 것은 없다.
그러나 대항력을 취득한 상가건물임대차에서 상가건물이 승계되는 경우나 경매되는 경우 양수인이나 경락인과의 관계에서 대항력이나 우선변제권 및 최우선변제권을 주장할 수 있는 범위는 어떤가에 대하여 문제된다.
2. 지연손해금
임차인이 보증금에다가 지연손해금을 가산한 금원의 지급을 구하는 경우에는 다소 문제가 있다.
이와 같은 경우 임차인이 임차목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하고 있는 경우와 그렇지 않은 경우로 나눌 수 있는데, 임차인이 임차목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하고 있으면서 지연손해금을 청구하는 경우에는 일응 지연손해금을 붙일 수 없는 것으로 해석되므로 지연손해금 부분을 인정할 수 없으나, 임차인이 임차목적물을 그 용법에 따라 사용ㆍ수익하지 않고 있는 경우에는 임차목적물을 임대인에게 명도하였는지 등 임대인의 동시이행의 항변권을 상실시켰는지의 여부에 대한 심리를 하여 그에 따라 결정하여야 할 것이다.
3. 보일러 수리비, 도배비, 장판교체비 등
이 문제는 주로 주택임대차와 관련된 것으로서 임대인의 임대목적물을 사용ㆍ수익하게 할 의무의 내용 중 하나인 사용ㆍ수익에 필요한 상태유지의무 내지 수선의무(민법 제623조)의 범위와 관련된 문제로서, 임대인이 다투지 않는 경우에는 일응 이를 인정할 수도 있겠지만(다만, 그 수액이 과다하다고 보이는 경우에는 적정한 범위로 감축시킬 필요가 있다), 임대인이 다투는 경우에는 임대차기간의 장단(長短), 임대차보증금의 다과(多寡) 등을 종합적으로 고려하여 구체적으로 결정하여야 할 것이다.
4. 특별수선충당금
공동주택임차인이 특별수선충당금의 반환을 구하는 경우에는 이를 과연 공동주택의 소유자인 임대인이 부담하여야 할지, 사용자인 임차인이 부담하여야 할지를 판단하여야 하는데, 그 부담자가 누구인가에 관하여는 견해가 대립되어 있다.
결국, 임대차계약체결 당시에 명시적으로 부담자를 정하지 아니한 이상 근거법령과 공동주택관리규약 등을 참작하여 구체적, 개별적으로 결정할 수밖에 없다{서울지법 2002. 4. 18. 선고 2001나45194 판결에서는 공동주택관리령 등에 의하면 이를 소유자가 부담하여야 한다는 이유로 그 반환을 인정하였고(2심에서 확정), 서울지법 2002. 5. 22. 선고 2001나56453 판결에서는 관리규약에 의하면 임차인이 이를 납부하게 되어 있다는 이유로 그 반환을 인정하지 아니하였는데, 임차인의 상고에 대하여 대법원 2002. 8. 14. 선고 2002다36624 판결로 심리불속행 기각되었다.}.
