【(민사변호사) <임대차소송> 임대차기간의 만료로 인한 임대차의 종료】<임대차의 종료> 임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차..

【(민사변호사) <임대차소송> 임대차기간의 만료로 인한 임대차의 종료】<임대차의 종료> 임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는지 여부 【윤경 변호사 더리드(The Lead)】

 

<임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는지 여부>

 

● 임대차기간의 만료로 인한 임대차의 종료

 

1. 일반 임대차(주택임대차 및 상가건물임대차는 제외)

 

임대차의 가장 일반적인 종료원인은 기간의 만료이다.

주택임대차와 상가건물임대차를 제외한 일반 임대차에 있어서 기간의 정함이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조).

 

2. 주택임대차 및 상가건물임대차

 

주택임대차나 상가건물임대차도 기간의 만료로 종료된다.

그러나 주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항).

 

상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(상가건물임대차보호법 제9조 제1항).

 

그러면 임차기간을 정하지 아니한 주택임차인이 스스로 기간의 정함이 없는 주택임대차임을 이유로 임대차계약을 해지한 후 보증금반환을 청구하는 것이 허용되는가에 대하여, 주택임대차보호법에는 이에 대한 아무런 규정이 없으나 주택임대차보호법 제4조 제1항은 임차인의 보호를 위한 규정이므로, 기간의 정함이 없는 경우에 임차인이 그 유효를 주장하는 경우 굳이 이를 거부할 이유가 없어, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 의하여 주택임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통보한 후 1개월이 경과하면 임대차계약은 해지되어 종료된다고 보는 것이 다수설이다.

이에 대하여 당사자가 주택임대차계약을 체결할 때부터 임대차기간을 정하지 아니한 경우나 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우나 모두 주택임대차보호법 제4조 제1항이 적용되는 점에서 그 법률관계가 유사하므로 처음부터 임대차기간이 정하여지지 아니한 주택임대차계약의 해지의 경우에도 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호를 적용할 것이 아니라 주택임대차보호법 제6조의2를 유추적용하여 주택임차인의 해지권을 인정하되 그 효력발생시기는 주택임차인이 해지의사를 통보한 후 3개월이 경과하여야 한다는 소수설도 있다.

 

판례는 1999년 개정 전 주택임대차보호법 하에서 1년의 약정임차기간이 경과한 후 임차인은 그 때부터 다시 묵시의 갱신을 주장하여 2년의 임차기간을 주장할 수 없다고 하였는데(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결), 이러한 판시는 1999년 개정된 주택임대차보호법 하에서도 그대로 적용될 수 있을 것이라는 견해가 있으나 개정된 주택임대차보호법 하에서는 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항, 제4조 제1항에 의하여 2년의 임차기간을 주장할 수 있다는 견해도 있다.

위와 같은 논란은 임차기간을 정하지 아니한 상가건물임차인이 같은 주장을 하는 경우에도 같은 문제가 생긴다.

 

3. 상가건물임대차에 특유한 임대차의 종료

 

상가건물임대차에서 임차인은 임대인에 대하여 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 단서 각호의 사유가 없는 한 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다.

임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항). 따라서 상가건물임대차의 경우 특별한 사정이 없는 한 임대차의 존속기간은 최초 계약체결일로부터 5년간 계속될 수 있다.

 

그러나 임차인이 임대인에 대하여 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신요구를 하지 아니하고, 임대인도 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되지만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보게 되며, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 생기지만(상가건물임대차보호법 제10조 제3항 본문, 제4항, 제5항),

반면 임대인은 상가건물임대차보호법 제9조 제1항에 의하여 그 기간이 1년으로 간주되므로 임대차계약을 해지할 수 없다.