【주택임대차보호법】주택임대차보호법상의 대항력을 갖추어야 하는 시기 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
1. 대항력의 의미
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 3조 1항 전문에서 말하는 ‘제3자에의 대항력’이라는 말은 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 말하고, 대항력이 있다는 말은 그러한 권능을 가지고 있다는 의미이다. 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가진다.
주택임대차보호법상의 대항력을 취득하기 위한 요건은 ① 주택의 인도와 ② 주민등록이다. 즉, 임차인이 임차주택을 인도받고 자신의 주소를 임차주택으로 주민등록 전입신고를 하게 되면 대항력을 취득하게 된다.
주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 주택의 점유와 주민등록의 계속은 대항력의 존속요건이다(대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결).
2. 대항력을 갖추어야 하는 시기
(1) 경매 또는 체납처분(공매)으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우, ① 임차주택에 저당권, 가압류 또는 압류, 담보가등기 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항력을 구비해야 하고, ② 임차주택에 위와 같은 등기가 되어 있지 않은 경우에는 경매개시결정 혹은 체납처분에 의한 압류의 효력이 발생하기 전까지 대항력을 구비해야 한다.
(2) 경매 또는 체납처분(공매) 이외의 원인으로 임차주택의 소유권이 변동된 경우, 양수인의 소유권이전등기 경료일 이전에 대항력을 갖추어야 하고, 다만, 순위보전을 위한 가등기, 처분금지가처분등기에 기하여 소유권이전등기가 경료된 경우에는 이들 등기일 이전에 대항력을 갖추어야만 한다.
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