【주택임대차보호법】부동산경매절차에서 대지 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제받을 수 있는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산경매절차에서 대지 저당권설정 후 지상건물이 신축된 경우
소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제받을 수 있는지 여부(＝소극)>
(1) 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결), 이는 대지에 관한 저당권설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있다.
대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우(그 지상에 건물이 건축 중이었고 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우도 포함된다. 그러나 근저당권자가 ‘그 대지 상에 향후 임대주택이 건설되리라는 사정을 알고 있었다’는 점만으로는 소액임차인이 대지의 환가대금에서 우선배당받을 수는 없다) 건물의 소액임차인은 저당권 실행에 따른 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).
저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면, 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하기 때문이다.
(2) 다만 소액임차인의 존재를 예측할 수 없었던 저당권자 등의 권리자가 전액 배당받아 만족한 경우라면, 그 나머지 금액을 우선변제권 있는 소액임차인에게 배당해야 한다. 즉, ‘소액임차인의 우선변제권을 예측할 수 없었던 권리자’에게 소액임차인의 우선변제권을 들어 대항할 수 없다는 취지이지, 소액임차인이 대지의 매각대금에서 전혀 배당을 받을 수 없다는 취지가 아니다.
(3) 이와 관련하여 건설임대주택의 경우와 같이 주택의 건축이 예정된 사실을 알면서 나대지에 저당권을 설정한 경우 소액임차인이 대지의 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 있는지 여부가 문제되는바, 위 판결의 취지는 주택임차인은 대지를 포함한 대지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있으나, 이는 저당권설정 당시 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 확대한다면 근저당권자로 하여금 예측불가능한 손해를 입게하여 부당하다는 것이지, 근저당권자의 예측가능 여부를 기준으로 대지의 환가대금에서도 변제받을 수 있는지 여부를 결정한다는 취지는 아니므로, 근저당권자가 예측할 수 있었느냐고 하는 애매한 기준을 설정함은 근저당권자를 해한다는 입장에서 부정하는 견해가 있지만, 나대지인 상태에서 근저당권을 설정하고, 그 차용한 돈으로 지상에 주택을 건축하였으며, 저당권자는 그러한 사정을 알면서 대여해 주었고, 건축 후 그 지상건물에까지 추가근저당권을 설정하였는데, 그 사이에 주택임차인이 전입신고, 인도 및 확정일자를 모두 갖춘 경우에는, 적어도 그 대지와 지상주택이 근저당권자의 신청에 의하여 동시에 매각되었다면, 임차인은 토지매각대금에서 소액보증금을 대지에 대한 근저당권자보다 우선변제받을 수 있다고 보는 것이 맞다고 본다.
본래 주택임대차보호법은 저당권설정 당시에는 임차인이 존재하지 않더라도 저당권자의 희생 하에 일정한 범위에서 임차인을 보호하고자 하는 것인데, 위와 같은 경우 그러한 저당권자의 신뢰보호의 필요성이 더 크다고 하기는 곤란하고, 판례도 일정한 경우 즉, 토지에 관한 근저당권설정 당시 그 지상에 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진척되어 있는 경우 법정지상권의 성립을 인정하고 있기 때문이다(대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다29043 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결 등).
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