【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자에 대한 배당>】 가압류한 임금채권자의 ‘우선변제권 있는 임금채권’에 대한 소명은 언제까지 하면 되는 걸까? 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자도 배당요구를 해야만 배당받는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<가압류한 임금채권자의 ‘우선변제권 있는 임금채권’에 대한 소명은 언제까지 하면 되는 걸까? 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자도 배당요구를 해야만 배당받는 걸까?>
● 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
1. 등기가 되어 있지 않은 우선변제권자에 대한 배당
가. 우선변제청구권자의 범위
여기서 말하는 우선변제청구권 있는 채권자란 주택임대차보증금채권(주임법 3의2 및 8①)(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결), 상가임대차보증금채권(상임법 5②·14), 임금채권(근로기준법 38)(대법원 1997. 2. 25. 선고 96다10263 판결 등), 사용인의 우선변제권(상법 468) 등과 같이 우선변제청구권은 인정되고 있으나 등기가 되어 있지 않기 때문에 배당요구를 하지 않으면 그 채권의 존부나 액수를 알 수 없는 채권을 가진 자를 말하며, 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자는 이에 포함되지 않는다.
나. 배당요구의 방식
우선변제청구권자는 그 배당요구신청서에 채권의 내용과 발생원인을 다른 채권과 구별할 수 있을 정도로 적어야 하며, 그 우선변제청구권의 존재를 소명하는 서면과 자격증명, 위임장 등을 붙여서 제출해야 한다(규칙 173·48②).
우선변제권에 관한 소명은 자유로운 방법에 의한다.
따라서 임금채권의 경우에는 임금미지급증명서나 채무승인서, 다른 채권의 경우에는 당해 법률관계를 발생시킨 것을 증명하는 계약서 등을 붙이면 되고, 그 서면은 반드시 원본일 필요는 없다.
다. 가압류한 임금채권자의 ‘우선변제권 있는 임금채권’에 대한 소명의 종기
근로기준법상 우선변제권이 있는 임금채권자가 경매절차개시 전에 경매목적부동산을 가압류한 경우에는 배당요구의 종기까지 우선권 있는 임금채권임을 소명하지 않았다고 하더라도 ‘배당표가 확정되기 전까지’ 그 가압류의 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하면 우선배당을 받을 수 있다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다4870 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결).
라. 주택임차인이 임차보증금에 관한 집행권원에 기하여 강제경매를 신청한 경우 우선변제권 있는 임차권에 대한 소명의 종기(=별도의 배당요구 불요)
(1) 주택임차인이 임차보증금에 관한 집행권원에 기하여 강제경매를 신청한 경우 채권자에게 우선변제권 있는 임차보증금반환채권과 집행권원상의 채권의 동일성 여부 및 우선변제권 있는 주택임차인임을 소명하는 자료를 언제까지 제출해야 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받을 수 있을 것인가?
(2) 위의 가압류한 임금채권자의 ‘우선변제권 있는 임금채권’에 대한 소명의 종기가 ‘배당표가 확정되기 전까지’ 라는 법리를 이 경우에도 그대로 원용해야 한다는 견해도 있을 수 있다.
그러나 배당요구는 집행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위로서, 채권(이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)의 원인과 액수를 적은 서면으로 해야 하고, 위 서면은 배당요구 종기까지 제출되어야 하는 것이 원칙이고, 위와 같이 배당요구권자로 하여금 배당요구 종기까지 배당을 요구하도록 하고 그 이후에는 실권효를 적용하는 이유는 다양한 이해관계인이 참여하는 경매절차에서 법률관계를 명확하게 하고 불측의 손해를 막기 위한 것이다.
따라서 임차인이 집행력 있는 판결정본을 가진 일반채권자로서 경매를 신청할 수 있는 지위와 우선변제권 있는 임차인으로서 배당요구를 할 수 있는 지위를 겸유하고 있는 상태에서 일반채권자의 지위를 넘어 우선변제권 있는 임차인으로서 배당을 받고자 한다면 경매신청자로서 별도의 배당요구서라는 서면을 제출할 필요까지는 없다 하더라도, 배당요구 종기까지 확정일자 있는 임대차계약서와 주민등록등본 등 우선변제권이 있음을 소명하는 서류를 경매법원에 제출해야 한다고 봄이 상당하다.
이렇게 하지 않으면 임차권을 매수인이 인수할지 여부에 관한 매각조건이 확정되지 않아 그로 인한 이해관계인들의 지위가 심하게 영향을 받아 경매절차의 안정성을 해하기 때문이다[대전지방법원 2012. 9. 27. 선고 2012가단29943 판결(항소기각되었다가 아래 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결로 파기), 수원지방법원 2010. 10. 2. 선고 2010나20126 판결(심리불속행 기각으로 확정)].
더욱이 임차인이 우선변제권을 행사할 의사를 명백히 밝히지 않아 매각물건명세서에 그 권리가 인수될 것으로 공시되어 그 가액을 고려한 가격에 매각이 되었음에도 배당을 하게 되면 다른 채권자들이 부당하게 피해를 입게 되는 반면, 인수의 부담을 덜은 매수인은 횡재를 하게 된다.
임차인의 경우 일반채권자로서의 지위와 우선변제권 있는 임차인으로서의 지위를 겸유하고 있어 가압류한 임금채권자의 ‘우선변제권 있는 임금채권’에 대한 소명의 종기가 ‘배당표가 확정되기 전까지’ 라는 법리를 그대로 원용해서는 안 된다는 것이다.
이와 같이 처리하지 않으면 임차인이 이를 악용하는 것을 막기 어렵다(인수되는 것으로 매각조건이 정해지면 통상 매수신청이 거의 없어 저가에 매각될 가능성이 큰데, 매수인이 이를 이용하여 자신이 저가에 매수하려할 가능성이 있다는 말이다).
실무는, 임차인으로서는 우선변제권 있는 임차인으로 우선배당을 받기 위해서는 경매신청시에 우선변제권 있는 임차인임을 밝히고(경매신청채권자는 따로 배당요구하지 않아도 당연히 배당받을 수 있는 채권자로 취급되지만, 경매신청은 배당요구로서의 성격도 아울러 가지고 있으므로), 그렇지 않았다면 최소한 배당요구 종기까지는 밝히는 것이 맞으며, 가장 양보해서는 적어도 배당기일 전까지는 소명해야 하고 그 시한을 넘기면 우선변제권을 행사하지 않을 의사인 것으로 보고 우선배당하지 않는 것으로 보인다.
즉, 당사자의 의사를 분명하게 하기 위해 우선변제권을 행사하는 것인지, 그렇지 않다는 것인지를 분명하게 해서 매각조건을 명확하게 하되, 그렇지 못한 경우에는 배당요구 종기까지 그 의사를 밝히게 하고, 그러지 않은 경우에는 무시함이 원칙이지만, 그렇게 해버리면 결과가 가혹하므로 배당기일 전까지 의사가 확인이 되면 적법하게 배당요구한 것으로 선해해서 배당을 해주기도 한다는 것이었다.
(3) 이에 대하여 최근 판례는 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 보증금반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 스스로 강제경매를 신청하였다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니라는 입장을 내놓았다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결).
나아가 이와 같이 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 스스로 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 그 경매절차에서 집행관의 현황조사 등을 통하여 경매신청채권자인 임차인의 우선변제권이 확인되고 그러한 내용이 현황조사보고서, 매각물건명세서 등에 기재된 상태에서 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 특별한 사정이 없는 한 경매신청채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다고 보아야 한다고 한다.
의사해석을 통하여 임차인을 배려하는 취지인데, 위 판례는 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결과 상당부분 충돌하는 것이 아닌가 싶다.
마. 권리신고한 경우 배당요구가 필요 없는지 여부
주택임대차보호법상의 소액임차인 등이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 이를 배당요구로는 볼 수 없으므로 다시 배당요구를 해야 한다[재판예규 제866-41호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10) 문 4.：소액임차권자가 경매절차에서 소액보증금의 우선변제를 받기 위하여는 반드시 배당요구를 해야 하는지 여부에 관하여, 이 법은 사회보장적 견지에서 소액임차권자를 특별히 보호하자는 취지이므로 배당요구가 없더라도 임대차조사 결과 기타 어떠한 방식에 의하든 경매절차에서 소액임차권의 존재가 밝혀지면 그 보증금 해당금액을 우선배당해야 한다는 견해(불필요설)가 있다. 그러나 임대차조사만으로 소액임차권의 여부를 분명히 알 수 없고, 달리 경매법원이 경매절차상 소액임차권의 존재를 확실히 알 수 있는 방법이 없고, 경매절차 진행 중에 소액임대차 관계가 소멸 또는 종료되는 경우도 많으며, 대항력 있는 소액임차권자는 임대차가 종료한 경우 보증금의 우선변제청구를 할 수도 있고 양수인에게 보증금의 반환청구를 할 수도 있으므로 소액임차권자도 배당요구를 해야만 경매절차에서 우선배당을 받을 수 있다(필요설)].
2. 경매개시결정의 등기 후에 설정된 담보물권자 등
경매개시결정의 등기 후에 설정된 저당권, 전세권, 등기된 임차권 등의 권리자도 ‘민법·상법 기타 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자’에 해당한다(개별상대효).
따라서 경매개시결정의 기입등기를 한 뒤에 저당권과 같은 제한물권이나 등기된 임차권을 취득한 채권자도 배당요구를 하지 않으면 경매법원이 그 채권의 존부나 액수를 알 수 없기 때문에 배당요구를 해야 배당받을 수 있다.
3. 최선순위 전세권자
최선순위 전세권자는 배당요구에 의하여 소멸하므로(법 91④ 단서)(이러한 점에서 전세권은 담보권적 성질을 겸유하고 있다고 설명되고 있다), 배당요구해야 배당에 참가할 수 있다.
전세권이 매각으로 소멸하는 경우에 전세권자와 저당권자 또는 가등기담보권자 사이의 배당순위는 그 등기의 선후에 의하여 결정된다.
4. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자도 배당요구를 해야 하는지 여부(＝소극)
첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권 중 매각으로 소멸하는 담보권·압류·가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 최선순위 임차권의 권리자가 배당을 받으려면 배당요구가 필요한지에 관하여는 견해가 대립되는데, 이 경우 민사집행법 91조 4항 단서가 유추적용되지 않으므로 위와 같은 등기된 임차권은 매각으로 말소되고 임차권자는 그 순위에 따라 우선변제를 받는다.
따라서 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다{대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결(주택임대차보호법 제3조의3이나 상가건물임대차보호법 제6조에 의한 임차권등기는 최선순위라도 배당요구 없이 배당받을 수 있다)}.
실무도 전세권자보다 담보권자의 지위에 가깝다고 보아 배당요구가 필요 없다고 보고 있는 것으로 보인다.
5. 전세권자에 대한 임대차보호법의 중첩적 적용
전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 전세권자가 주택임대차보호법상의 우선변제요건도 갖춘 경우에는 위 법에 의한 보호도 받게 된다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결 등).
전세권자가 상가건물임대차보호법의 우선변제요건을 갖춘 경우에도 마찬가지이다.
전세권등기일자로는 매각으로 소멸하는 것처럼 보이는 전세권이라도 임대차보호법에서 정한 대항요건을 갖춘 것으로서는 최선순위인 경우에는 임차권자로서 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552, 10569 판결 참조).
집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정등기를 한 경우라도 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금에서도 배당을 받는다.
전세권설정계약서에 날인된 등기소의 일부인도 확정일자로 보아야 하므로(대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결), 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 위 날짜를 기준으로 판단해야 한다.
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