【저당권의 효력 범위】<종물이나 종된 권리에 대한 저당권의 효력 범위> 건물에 대한 저당권의 효력이 지상권에도 미치는지 여부(= 적극) 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<건물에 대한 저당권의 효력이 지상권에도 미치는지 여부(= 적극)
● 건물에 대한 저당권의 효력이 지상권에도 미치는지 여부(= 적극)
【대법원 1992.7.14. 선고 92다527 판결】
◎[요지]
가. 민법 제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.”고 규정하고 있는바, 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용되어 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미친다고 보아야 할 것이다.
나. 위 “가”항의 경우 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 그 건물의 소유권을 취득하였다면 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되었다는 등 특별한 사정이 없는 한 그 건물 소유를 위한 지상권도 민법 제187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 경락인이 취득하고, 따라서 경락인은 종전의 지상권자를 상대로 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다고 보아야 할 것이며, 그 이행을 구하는 소가 소의 이익이 없다고도 볼 수 없다.
다. 위 “나”항의 경우 경락인이 건물을 제3자에게 양도한 때에는 특별한 사정이 없는 한민법 제100조 제2항의 유추적용에 의하여 건물과 함께 종된 권리인 지상권도 양도하기로 한 것으로 봄이 상당하다 할 것이니, 위 건물 양수인은 그 지상권이전등기청구권을 보전하기 위하여 경락인을 대위하여 종전의 지상권자에게 지상권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다.
제목 : 건물에 대한 저당권의 효력이 지상권에도 미치는지 여부(= 적극)
1. 쟁 점
① 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물의 소유를 위하여 설정된 지상권에도 미치고 그 결과 경락인은 당연히 그 지상권을 취득하는지, ② 원고들은 경락인을 대위하여 종전의 지상권자에게 지상권이전등기를 청구할 수 있는지가 이 사건의 쟁점이다.
2. 해 설
가. 건물에 대한 저당권의 효력이 지상권에도 미치는지 여부(= 제1 쟁점)
민법 제358조 본문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.”라고 규정하고 있으므로, 저당부동산의 종된 권리에도 위 종물에 준하여 저당권의 효력이 미친다.
대법원 1985.2.26.선고,84다카1578,1579 판결은, 건물소유를 위하여 법정지상권을 취득한 자로부터 저당권 실행에 의한 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 경락인은 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건 하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 경락취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다고 하여, 이러한 법리를 천명하고 있다.
따라서 건물에 대하여 저당권이 설정되었고 그 건물 대지에 설정된 지상권이 위 건물 소유를 목적으로 하는 것으로서 위 건물의 종된 권리라고 평가될 수 있을 때에는 위 저당권의 효력은 지상권에도 미친다.
건물이 경락된 경우 경락인이 지상권을 취득한다.
즉 건물에 설정된 지상권의 효력이 건물 소유를 위한 지상권에 미친다고 하더라도 그 건물의 경락인이 당연히 등기 없이도 지상권을 취득한다.
판례도 법정지상권에 관하여, 건물이 경매에 의하여 경락인에게 소유권이 이전되었다면 특별한 사정이 없는 한 지상권도 등기 없이 당연히 경락인에게 이전한다고 한다(대법원 1976. 5. 11. 선고 75다2338 판결, 1979. 8. 28. 선고 79다1087 판결).
판례는 증축된 건물이 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다 하더라도 경락인은 부합의 법리와 근저당권 및 경락의 효력으로 증축된 부분의 소유권을 취득한다고 판시하고 있는 바(대법원 1981.11.10.선고,80다2757,2758 판결).
이러한 법리는 건물의 종된 권리인 지상권에도 그대로 적용될 수 있다.
그러므로 건물의 경락인은 그 건물 소유를 위한 지상권이 경매절차 내에서 구체적으로 경매의 목적물이 되었는지를 불문하고 경락에 의하여 지상권을 취득한다.
나. 소의 이익
이 사건 지상권이 건물의 경락으로 인하여 경락인인 소외 이차수에게 당연히 이전된다면 그 지상권이전등기도 경매법원의 촉탁에 의하여 행하여져야 되고, 이처럼 경매법원의 촉탁에 의한 이전등기가 가능하다면 위 이차수가 직접 피고를 상대로 지상권이전등기를 청구할 소의 이익은 없지 않는가 하는 점에 관하여 의문이 들 수 있다.
우선 경매법원의 촉탁에 의한 지상권이전등기는 가능하다고 하여도 그러한 이유만으로 위 지상권이전등기절차이행을 구하는 소의 이익이 없다고 단정하기는 어렵다. 또한 일반적으로는 경매법원의 촉탁에 의하여 등기가 가능한 경우에 등기절차이행을 구할 소의 이익이 없다고 보더라도 이 사건에 있어서처럼 피고가 지상권이 자기에게 남아있다고 주장하면서 원고들을 상대로 별소를 제기하고 있는 경우에는 소의 이익을 긍정할 필요성이 있다고 볼 여지가 있다.
다. 채권자대위권의 피보전권리(= 제1 쟁점)
피고는, 원고들은 소외 이차수로부터 지상건물의 소유권만을 매수하였으므로 이 매매를 원인으로 지상건물의 소유권이전등기청구권만을 취득하였고 따라서 이 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 원고들이 위 이차수를 대위하여 피고에게 지상권이전등기절차이행을 구할 수는 없다고 다툰다.
그러나 판례는 토지상에 법정지상권을 취득한 건물소유자가 건물을 양도하는 경우에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 이상 건물과 함께 지상권도 양도하기로 하는 채권적 계약이 있는 것으로 보아 지상권자는 건물의 양수인에 대하여 지상권설정등기를 한 후에 이의 양도등기절차를 이행할 의무를 부담하고 따라서 양수인은 지상권자를 대위하여 대지소유자에게 지상권설정등기절차의 이행을 청구할 수 있다고 판시하고 있는 바(대법원 1967. 11. 28. 선고 67다1831 판결, 1981. 9. 8. 선고 80다2873 판결, 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결, 1989. 5. 9. 선고 88다카15338 판결) 이러한 판시내용은 법정지상권 아닌 약정지상권의 경우에도 적용되어 건물이 양도된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 소유를 목적으로 하는 약정지상권도 양도하기로 하는 내용의 계약이 있는 것으로 볼 수 있고 따라서 건물의 양수인은 양도인을 대위하여 종전의 지상권자에게 지상권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다. 이러한 법리는 종물은 주물의 처분에 따른다는 민법 제100조 제2항의 유추적용에 따른 것이다.
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