【민사집행법전문변호사(부동산경매)<임의경매> 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)】<저당권실행에 의한 부동산임의경매> 부동산임의경매의 의미 및 절차진행과정 요약【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산임의경매의 의미 및 절차진행과정 요약>
● 부동산임의경매의 의미 및 절차진행과정 요약
1. 담보권의 실행 등을 위한 경매(임의경매)
민사집행법상의 담보권의 실행을 위한 경매는 저당권, 질권 등의 실행으로서 그 담보재산을 강제적으로 현금화하여 피담보채권을 금전적으로 만충분하도록 하는 법이 정한 절차이다.
물적담보에 의하여 채권이 만족을 얻는 기본방식으로서는 채무불이행을 이유로 담보재산을 바로 담보권자에게 귀속시키는 방법과 담보재산을 매각, 처분하거나 관리하여 그 현금화 대금을 담보권자에게 우선변제하는 방법이 있다.
연혁적으로 볼 때는 귀속형으로부터 매각·처분형을 거쳐 관리형으로 합리화를 위한 진전을 해오고 있다고 볼 수 있다.
현행법상 민사집행법 규정의 적용을 받지 않고, 물적담보에 관하여 귀속형으로 담보권을 실행하는 것이 허용되는 부분도 있지만, 임의경매에 관한 한 강제집행상의 금전집행과 거의 같은 규정을 따르도록 되어 있어 매각·처분형의 실행방식으로 경도되어 있는 상황이다.
임의경매가 담보권에 내재한 현금화 권능에 기하여 실행되는 것이라고는 하나, 절차의 목적도 피담보채권의 금전적 만족에 있고, 현금화되는 담보재산 역시 강제집행에서 압류, 현금화 대상과 동일하며, 일반적인 거래에서의 취급과 별반 다르지 않다는 점도 동일하다.
강제집행과 임의경매에 있어 집행권원 필요여부라는 집행요건상의 차이는 국가의 집행권에 의하여 사인의 개별재산을 압류, 현금화하여 채권자에게 금전적으로 만족을 얻도록 한다고 하는 기본구조 자체에 어떤 영향을 주는 것은 전혀 없다.
민사집행법은 제3편에서 담보권의 실행 등을 위한 경매라는 이름 아래 민사집행법 264조부터 275조까지 그 실행에 집행권원을 필요로 하지 않는 경매에 관한 규정을 두고 있는바, 강학상 이러한 경매를 통털어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부른다.
임의경매에는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 현금화를 위한 이른바 형식적 경매가 있다.
후자에 속하는 것으로는 공유물 분할을 위한 경매(민법 269), 변제자의 변제공탁을 위한 경매(민법 490), 한정승인·재산분리의 경우에 상속채권자나 수증자에게 변제하기 위한 상속재산의 경매(민법 1037·1051), 상인 간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 자조매각(自助賣却)을 위한 경매(상법 67·70·71·109·113·123·142·143·149·165·753·808), 선박의 국적상실을 방지하기 위한 선박지분의 경매(상법 760), 선적항 외에서 수선불능이 된 선박의 경매(상법 753), 자본감소·회사합병을 위한 주식병합의 경우와 회사정리계획에 의한 신주발행의 경우의 주식의 경매(상법 443·530, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 265) 등이 있다.
유치권에 기초한 경매도 민법, 상법 그 밖에 법률의 규정에 따른 현금화를 위한 형식적 경매와 동일하게 취급되고 있다.
한편 민사집행법은 임의경매를 담보권의 실행을 위한 경매(법 264)와 유치권 등에 의한 경매(법 274)로 크게 나누고, 담보권의 실행을 위한 경매를 다시 그 목적물에 따라 부동산에 대한 경매(법 264), 선박에 대한 경매(법 269), 자동차·건설기계·항공기에 대한 경매(법 270), 유체동산에 대한 경매(법 271·272) 및 채권 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행(법 273)으로 구분하여 규정을 두고 있다.
2. 임의경매에 있어서 강제경매에 관한 규정의 준용범위
가. 규정의 준용
현행 민사집행법은 종전 민사소송법 중 집행절차에 관한 규정을 따로 떼어 별도로 제정하면서 강제집행, 담보권 실행 및 보전처분으로 대별한 다음, 부동산에 대한 강제집행절차를 먼저 규정하고, 민사집행법 268조에서 담보권의 실행을 위한 부동산에 대한 매각절차에도 부동산에 대한 강제경매에 관한 규정 전부(법 79 내지 162)를 준용하도록 하는 한편, 같은 법 275조에서 42조 내지 44조 및 46조 내지 53조를 준용하도록 하고, 민사집행규칙 194조에서도 부동산을 목적으로 하는 담보권실행을 위한 경매에도 동규칙 40조 내지 82조를 준용한다고 함으로써 담보권의 실행을 위한 부동산에 대한 경매도 원칙적으로 압류에서 배당에 이르기까지 강제경매와 동일한 절차에 의하여 실시하도록 규정하고 있다.
나. 준용내용의 개략
(1) 매각절차의 개시
집행법원(법 79)은 경매개시결정을 하고, 압류를 명하며(법 83①), 개시결정을 한 때에는 법원사무관 등은 경매개시결정의 등기를 촉탁해야 한다(법 94).
채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 때에는 집행법원은 그 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 취할 수 있으며(법 83, 규칙 44), 경매개시결정을 이중으로 하는 것도 가능하다(법 87).
(2) 경매의 준비절차
배당요구의 종기결정 및 공고(법 84), 조세·공과금 및 채권신고의 최고(법 84④), 현황조사(법 85), 부동산의 평가와 최저매각가격의 결정(법 97①), 인수주의와 잉여주의의 선택 등(법 91), 일괄매각결정(법 98), 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소(법 96), 매각물건명세서 등(법 105), 남을 가망이 없을 경우의 경매의 취소(법 102)도 강제경매의 경우와 똑같다.
(3) 매각·매각결정 및 대금지급절차
매각기일의 공고내용(법 106), 매수신청의 보증(법 113), 매각결정절차 및 매각허가여부의 결정에 대한 항고절차 등(법 120 내지 132), 과잉매각되는 경우의 매각불허가(법 124), 부동산의 인도명령 등(법 136), 대금의 지급(법 142) 등도 강제경매의 경우와 같다.
채무자의 매수신청을 금지한 민사집행규칙 59조도 준용된다.
따라서 채무자는 매수신청을 할 수 없다. 그러나 임의경매의 경우에 채무자 아닌 소유자는 다른 이해관계인을 불리하게 하는 바 없고 특별규정도 없으므로 매수신청인이 될 수 있다.
(4) 배당절차 등
임의경매에도 배당요구에 관한 민사집행법 88조, 배당절차인 같은 법 146조 이하가 준용된다(법 268).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
