【임차권등기명령】임차권등기명령의 심리절차와 등기절차 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<임차권등기명령의 심리절차와 등기절차>
1. 심리
임차권등기명령의 신청사건에 대한 심리는 변론 없이 할 수 있고, 결정의 형식으로 임차권등기명령을 발하거나 기각하게 된다(주임법 3조의3 ③, 법 280①·281).
현재 법원실무는 특별한 사정이 없는 한 변론 없이 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령하고, 이유 없다고 인정되면 기각하는 방법으로 운용되고 있다.
2. 임대인에의 송달
(1) 송달
임차권등기명령신청절차는 가압류에 관한 민사소송법의 규정을 일부 준용하고 있으나 “가압류에 대한 재판의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다”는 민사집행법 292조 3항의 규정은 준용하지 않고 있으므로, 임차권등기명령에 기한 임차권등기의 촉탁을 하기 전에 임대인에게 임차권등기명령에 관한 판결정본이나 결정정본을 먼저 송달한다(임차규칙 4·5 참조).
(2) 임차권등기명령이 송달불능된 경우의 처리
임차권등기명령신청서에 기재된 임대인의 주소지로 임차권등기명령을 송달하였으나 송달불능된 경우에는, 임차권등기명령신청서상에 첨부된 부동산등기사항증명서(임차권등기명령절차에 관한 규칙 3조 2호의 서면이 제출된 경우에는 그 서면) 및 임대차계약서에 기재된 임대인의 주소지로 직권으로 재송달한다.
그리고 위 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 재송달한다.
그리고 위 각 주소지에도 송달불능된 경우에는 송달불능의 사유에 따라 직권으로 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 위 규칙 5조에 따른 임차권등기의 촉탁을 한다(재판예규 제769호 임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침(재민 2000-1).
3. 임차권등기명령과 그 효력
임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다(임차규칙 4).
후자의 경우에는 특별송달우편으로 결정정본을 임대인에게 송달하는 방법으로 고지하며, 특별송달우편이 임대인에게 송달되면 그 효력이 발생한다.
4. 촉탁과 등기
(1) 임차권등기명령이 판결에 의하여 선고되거나 결정에 의하여 고지되어 효력이 발생하면, 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 촉탁서에 재판서등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁해야 한다(법 293, 임차규칙 5).
(2) 등기관은 법원의 촉탁에 의하여 임차권등기를 하는 경우에 ① 주택임차권등기는 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재하고, 등기의 목적을 주택임차권이라고 기재하며, ② 상가건물임차권등기는 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재하고, 등기의 목적을 상가건물임차권이라고 기재해야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기재해야 한다(임차규칙 5·6).
(3) 등기관은 법원의 촉탁에 의하여 임차권등기의 기입을 마친 후에 등기완료통지서를 작성하여 촉탁법원에 송부해야 한다(임차규칙 7). 그리고 미등기주택에 대한 임차권등기명령의 촉탁이 있는 경우에는 등기관은 부동산등기법 66조(미등기부동산의 처분제한의 등기)의 규정을 준용하여 직권으로 갑구란에 소유권보존등기를 한 후 을구란에 주택임차권등기를 해야 한다.
5. 임차권등기명령을 원인으로 한 임차권등기
(1) 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기(이하 “주택임차권등기”라 한다)를 하는 경우에는 임대차계약을 체결한 날 및 임차보증금액(주택임대차보호법 3조 2항의 경우에는 법인과 임대인 사이에 임대차계약을 체결한 날 및 임차보증금액을 말한다), 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 등기기록에 기재하고, 등기의 목적을 “주택임차권”이라고 해야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기재한다.
(2) 임차권등기명령에 의한 상가건물임차권등기(이하 “상가건물임차권등기”라 한다)를 하는 경우에는 임대차계약을 체결한 날, 임차보증금액, 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 등기기록에 기재하고, 등기의 목적을 “상가건물임차권”이라고 해야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기재한다.
(3) 미등기 주택이나 상가건물에 대하여 임차권등기명령에 의한 등기촉탁이 있는 경우에는 등기관은 부동산등기법 66조의 규정에 의하여 직권으로 소유권보존등기를 한 후 주택임차권등기나 상가건물임차권등기를 해야 한다(등기예규 제1213호 임차권등기에 관한 업무처리지침 제3조).
6. 주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우의 임차권등기 여부
(＝소극)
주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우, 등기촉탁서에 전소유자를 등기의무자로 기재하여 임차권등기의 기입을 촉탁한 때에는 촉탁서에 기재된 등기의무자의 표시가 등기기록과 부합하지 않으므로, 등기관은 그 등기촉탁을 각하해야 한다(등기선례 7-285 주택임차권등기명령의 결정 후 주택의 소유권이 이전된 경우의 임차권등기 여부(소극).
7. 임차권이전 및 임차물전대의 등기
임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는, 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다(등기예규(주366) 제4조).
8. 등록면허세
임차권등기명령에 의한 경우이든 신청에 의한 경우나 차임이 있는 경우에는 지방세법 28조 1항 1호 다.목 5)의 규정에 따른 세액을 납부하고, 차임이 없는 경우에는 같은 항 마.목의 규정에 따른 세액을 납부한다. 임차권이전 및 임차물전대의 등기를 신청하는 경우에도 마찬가지이다(등기예규(주366) 제5조).
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