【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 멸실에 의한 매각절차의 취소사유】<부동산의 멸실> 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소>
● 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소
1. 부동산 멸실 등에 의한 매각절차의 취소란?
(1) 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소해야 한다(법 96①).
경매절차는 목적 부동산을 현금화하여 그 대금으로 채권자의 채권의 만족을 꾀함을 목적으로 하는 이상, 현금화방법에 의하여 매수인이 소유권을 취득하는 것이 불가능한 사정이 명백한 경우에 절차를 진행하는 것은 무의미하기 때문이다.
(2) 취소사유의 발생원인이 무엇인가는 묻지 않는다. 소유자가 고의로 이를 멸실시켰더라도 관계없고, 취소사유를 알게 된 경위도 불문한다.
따라서 등기관의 통지에 의하여 알게 된 경우뿐만 아니라 다른 경로를 통하여 이러한 사실을 알게 된 경우에도 집행법원은 매각절차를 취소해야 한다.
(3) ‘부동산의 멸실 등에 의한 경매취소신청서’가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부하지 않는다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].
2. 취소사유
가. 매각절차 취소사유
매각대상인 부동산에 대하여 매수인에의 이전을 불가능하게 하는 사정에는 법률상의 것과 사실상의 것이 있는데, 민사집행법 96조는 그 양쪽을 아울러 규정하고 있다.
경매절차의 취소사유가 되는 법률상의 사정으로는 ① 채무자의 목적물에 대한 소유권상실(예컨대, 채무자 명의의 소유권이전등기에 앞서는 가등기에 기한 본등기가 경료되면서 채무자 명의의 소유권이전등기가 직권으로 말소되는 경우 등), ② 법령에 의한 강제집행의 금지 등[목적부동산이 공장재단의 일부임이 판명된 경우 또는 채무자에 대하여 파산·회생절차 등이 개시된 것이 판명된 때(다만 파산·회생절차에서 별제권을 가지는 임의경매의 경우는 제외) 등]이 있고, 사실상의 사유로는 ③ 부동산의 멸실이 있다. 이 같은 요건은 현황조사를 담당하는 집행관이나 평가를 담당하는 감정인의 보고, 당사자의 신청 등에 의하여 명백하게 되는 경우도 있지만, 압류등기 후 등기관이 송부한 등기사항증명서나 압류등기촉탁 각하결정에 의하여 명백하게 되는 수도 있다. 이는 집행취소에 관한 일반규정(법 50·266②)에 우선한다.
권리를 이전할 수 없는 사정이 아직 명백하게 되지는 않았지만 그렇게 될 가능성이 분명한 때에는 장차 경매절차가 취소될 것을 감안하여 사실상 절차 진행을 정지하는 것이 적당한 경우가 많을 것이다.
나. 매각허가에 대한 이의사유, 매각허가결정에 대한 항고사유 또는 매각허가결정 취소사유가 됨
(1) 민사집행법 96조의 경매절차 취소사유는 같은 법 121조 1호의 ‘강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때’에 해당하므로 매각허가에 대한 이의신청사유에도 해당하고, 또 이해관계인은 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 하면서 항고이유로 민사집행법 96조의 취소사유를 주장할 수 있다(법 129·130)[대법원 1993. 9. 27.자 93마480 결정(경매법원에 의하여 경락허가결정이 내려진 이후 그 결정에 대한 항고사건 계속중에 경매부동산의 일부가 수용되거나 멸실된 경우에는 항고법원으로서는 위와 같은 사유까지 고려하여 경락허가결정의 당부를 판단해야 한다)].
(2) 한편, 매수신고 후[부동산의 훼손이 매수가격의 신고 전에 있었던 경우라도 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것인 때에는 민사집행법 121조 6호, 127조의 규정이 적용된다(대법원 2001. 8. 22.자 2001마2652 결정)]에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우에는, ① 매각허가결정 확정 전에는 최고가매수신고인(또는 매수인)은 민사집행법 121조 6호에 의하여 매각허가에 대한 이의신청을 하거나 매각허가결정에 대한 항고(법 129)를 할 수 있고, ② 매각허가결정 확정 후 대금을 낼 때까지는 매수인은 같은 법 127조 1항에 의하여 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있는바, 매수인이 소유권을 취득하지 못하는 경우는 원칙적으로 ‘부동산이 현저하게 훼손되거나 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 경우’에 해당한다.
3. 부동산의 멸실
매각부동산이 멸실되면 경매를 진행할 수 없게 된다.
그 밖에 특정불능, 소재불명[경매대상인 토지의 경계가 미확정상태라고 하더라도, 그 존재가 분명한 이상 소재가 불명하다고 할 수 없으므로 민사집행법 96조 1항을 유추적용하여 경매절차를 취소할 수 없다고 한 것으로, 日札幌高決 平成 5(1993). 5. 7. (判タ 844号 267項)], 독립성 흠결[가령 강제경매 목적 건물이 선행 부동산경매사건의 부속 건물로 판명된 경우[日大阪高決 平成 7(1995). 6. 23. (金商 984号 26項)]]의 경우도 마찬가지이다.
경매개시결정 후 매각부동산의 현상이 다소 다르더라도(예컨대, 구조, 면적 등에 다소 차이가 있는 경우) 절차의 진행을 방해할 사유로는 되지 않지만 그 정도가 심하여 부동산의 동일성을 잃게 할 정도이면 매각절차를 취소해야 한다.
감정결과 평가를 명한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 것으로 나타나거나 건물의 동일성이 없다고 인정될 때에는 곧바로 매각절차를 취소할 것이 아니라 채권자에게 그 부분에 대하여 신청을 취하하도록 하거나 동일성을 인정할 수 있는 자료를 제출토록 하고, 그럼에도 채권자가 아무런 조치를 취하지 않으면 그 부분에 대한 경매개시결정을 취소하고 신청을 각하한다. 다만 대금납부 후에 부동산이 멸실된 경우에는 더 이상 민사집행법 96조 1항에 따라 집행법원으로부터 그 매각절차의 취소결정을 받아 납부한 매각대금을 반환받을 수는 없고, 민법 578조, 576조를 유추적용하여 담보책임을 추급할 수는 있다. 이러한 담보책임은 매수인이 매각절차 밖에서 별소에 의하여 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이지만, 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인은 민사집행법 96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다(대법원 1997. 11. 11.자 96그64 결정).
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
