【판례<부동산 개별평가의 원칙과 일괄평가의 예외>】《둘 이상의 대상부동산에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부(적극) 및 예외적으로 일괄평가가 허용되기 위한 요건(대법원 2020...

【판례<부동산 개별평가의 원칙과 일괄평가의 예외>】《둘 이상의 대상부동산에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부(적극) 및 예외적으로 일괄평가가 허용되기 위한 요건(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다226490 판결)》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕

 

1. 판결의 요지 : [재건축조합의 매도청구사건에서 매매대금 산정 등이 문제된 사건]

 

【판시사항】

 

[1] 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가가 원칙인지 여부(적극) 및 예외적으로 일괄평가가 허용되기 위한 요건

 

[2] 갑 아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 갑 아파트 단지 내 상가에 있는 을 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이 단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심판단에는 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례

 

【판결요지】

 

[1] 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항은 “감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”라고, 제2항은 “둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 따라서 둘 이상의 대상물건에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 둘 이상의 대상물건에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다.

 

[2] 갑 아파트 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사에 따라 감정인이 갑 아파트 단지 내 상가에 있는 을 교회 소유 부동산들에 관한 매매대금을 산정하면서 위 부동산들을 일괄하여 감정평가한 사안에서, 위 상가는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전에 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 현재까지 위 법률에 따른 집합건물등기가 되어 있지 않고 각 호수별로 건물등기가 되어 있는데, 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설인 소예배실, 성경공부방, 휴게실로 각 이용하고 있으나 위 부동산들은 실질적인 구분건물로서 구조상 독립성과 이용상 독립성이 유지되고 있을 뿐 아니라 개별적으로 거래대상이 된다고 보이고, 나아가 개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄적으로 평가한 경우의 가치보다 높을 수 있으므로, 을 교회가 위 부동산들을 교회의 부속시설로 이용하고 있다는 등의 사정만으로 위 부동산들이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있다고 단정하기 어려운데도, 이와 같이 단정하여 위 부동산들을 일괄평가한 감정인의 감정 결과에 잘못이 없다고 본 원심판단에는 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다고 한 사례.

 

2. 사안의 개요 및 쟁점

 

가. 사실관계

 

⑴ 원고(재건축정비사업조합)가 매도청구권을 주장하면서 피고(교회) 소유 부동산 소유권이전 등기절차 이행을 구한다.

 

⑵ 매도청구 목적물은, 상가 내 3개의 구분건물임(‘201호’, ‘202호’, ‘203호’)이다.

피고는 위 구분건물을 따로 취득한 다음 소예배실, 소회의실, 탁구장(201호), 성경공부방(202호), 휴게실(203호)로 사용하였다.

 

⑶ 대법원은, 피고 부동산을 일괄해서 한 시가감정이 잘못이라는 이유로 원심을 파기환송하였다.

 

나. 쟁점 : [복수의 부동산 시가를 일괄하여 감정평가할 수 있는 경우]

 

⑴ 이 사건의 쟁점은, 제1심 감정인이 구분건물인 이 사건 각 부동산 중 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 것에 잘못이 있는지 여부(적극)이다.

 

⑵ 원심은 재건축조합인 원고의 매도청구권 행사로 인하여 원고와 피고 사이에 별지 목록 제1 내지 3항의 각 부동산을 포함한 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계약이 체결되었다고 보았고, 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금 산정과 관련하여 감정인이 이 사건 각 부동산 중 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산(대지사용권 포함)을 일괄평가한 것에 잘못이 없다고 판단하였다.

 

⑶ 대법원은 별지 목록 제1 내지 3항 기재 각 부동산을 일괄평가한 제1심 감정인의 감정결과에 잘못이 없다고 본 원심의 판단에 일괄평가 요건에 관한 법리오해 등의 잘못이 있다는 이유로 원심판결을 파기하였다.

 

3. 수개의 부동산에 관한 감정평가 (=개별평가 원칙) [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.643 참조]

 

⑴ 수개의 부동산을 하나의 매각절차에서 경매할 경우, 그 매각방법으로서 개별경매와 일괄매각이 있다.

 

개별경매의 경우 각 부동산마다 평가해야 한다.

 

일괄매각의 경우에도 민사집행법 101조 2항은 “부동산이 일괄매각된 경우에 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 그 각 대금액은 총 대금액을 각 부동산의 최저매각가격비율에 의하여 안분한 금액으로 한다”라고 규정하고 있으므로, 이때에도 개별적으로 평가를 함과 아울러 이를 일괄한 평가를 하게 하여, 각 부동산별 최저매각가격은 물론 복수의 부동산을 일괄한 최저매각가격을 함께 정한다.

 

이 경우 어느 것을 기준으로 삼아 최저매각가격을 결정하는가는 법원의 재량에 의한다.

 

다만 여러 개의 부동산을 일괄매각함에 있어서 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 각 부동산을 개별적으로 평가하여 각 부동산마다 최저매각가격을 정하여 놓아야 한다(법 101 참조).

 

일개의 건물인데 몸채, 사랑채, 행랑채 등으로 수동의 건물로 구성되어 있더라도 그것을 동별로 평가할 필요는 없고 법률상 1개의 건물마다 평가액을 내게 하면 충분하다.

 

⑵ 여러 개의 부동산을 일괄평가하도록 명을 받은 감정인은 각 부동산을 분할경매하는 때와 마찬가지로 각각 독립된 부동산으로 보아 그 가액을 평가하는 것이 아니라, 일괄매각으로 인하여 부동산의 이용가치가 증가된 정도가 각 부동산마다 다를 경우에는 단순히 분할매각할 때의 가액을 기준으로 해서는 안 되고, 이용가치가 증가된 비율이 다른 점을 참작하여 이를 기준으로 평가해야 한다.

 

4. 부동산 평가에 관한 감정방법 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.643 참조]

 

가. 관련 규정

 

● 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준)

③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가법인 등이 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다.

 

● 감정평가에 관한 규칙 제7조(개별물건기준 원칙 등)

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관 계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

 

나. 개별감정 원칙

 

법령상 개별감정이 원칙이고, 일괄평가는 예외적으로 허용되는데, 이 사건은 그에 해당하지 않는다.

거래상 일체성 또는 용도상 불가분성이 인정되는 경우에만 일괄평가를 할 수 있다.

개별적으로 평가할 경우의 가치가 일괄평가보다 높을 수 있다.

 

5. 대상판결의 내용 분석 [이하 판례공보스터디 민사판례해설, 홍승면 P.643 참조]

 

피고 소유 각 구분건물은 독립적으로 거래되었고, 다른 용도로 사용되고 있다.

공통점은, 현재 소유자인 교회(피고)의 부속시설에 속한다는 것뿐이다.

개별평가가 타당하다.

 

6. 부동산 일괄매각결정   [이하 법원실무제요 민사집행(II) P.198-215 참조]

 

가. 개별매각의 원칙

 

⑴ 개별매각과 일괄매각

 

하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산 별로 히는 방법과 여러 개의 부동산 전부를 일괄하여 하는 방법이 있는 바, 전자를 개별매각 또는 분할매각이라 하고, 후자를 일괄매각이라 한다.

 

⑵ 개별매각의 원칙

 

① 민사집행법 124조 1항에서, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다고 규정하고 있기 때문에 이 에 비추어 보면, 민사집행법은 개별매각을 원칙으로 하고 있는 것이다.

따라서 여러 개의 부동산을 동시에 매각하는 집행법원이 일괄매각결정을 한 바 없었다면 그 부동산들은 개별매각되는 것이다(대결 1994. 8. 8. 94마1150).

 

② 개별매각은 법정매각조건은 아니므로, 경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우에 개별매각으로 할 것인지 또는 일괄매각으로 할 것인지는 집행법원의 재량에 속한다(대결 1 964. 6. 24. 64마444).

따라서 법원은 이해관계인의 합의가 없어도 일괄매각을 명할 수 있고, 또 일단 정한 매각방법을 재량으로 다른 방법으로 변경할 수도 있다.

 

③ 하지만 그와 같은 집행법원의 재량은 제한이 없는 것이 아니고 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되거나 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우 및 2필지 이상의 토지를 매각할 때에 개별매각에 의하여 일부토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지가 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우와 같이 분할매각을 하는 것보다 일괄매각을 하는 것이 현저히 고가로 매각할 수 있다고 인정되는 경우 등 여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정되는 경우에는, 일괄매각이 부당하다거나 일괄매각을 할 수 없다고 볼 사유가 없는 한 일괄매각의 방법에 의하여 경매절차를 진행하는 것이 타당하고, 이것을 개별 부동산별로 분할매각히는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로서 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 되므로, 이는 매각허가결정에 대한 이의사유가 된다(대결 2003. 8. 19. 2003마803, 대결 2004. 11. 9. 2004마94).

 

나. 일괄매각이 허용되지 않는 경우(개별매각을 하여 할 경우)

 

① 과잉매각이 되는 경우

 

여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 않는다(민집 101조 3항 본문).

이 경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민집 101조 4항).

그 지정은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야 한다(민집규 52조).

 

다만 ㉠ 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, ㉡ 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우, ㉢ 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각금지의 원칙이 적용되지 않는다(민집 101조 3항 단서).

 

일반적으로 일괄매각의 대상인 여러 개의 물건 중 어느 일부의 매각대금으로 각 채권자의 채권액과 집행비용을 상환함에 충분한 경우에는 일괄매각은 허용되지 않는다 할 것이나, 대지와 그 지상 건물의 일괄매각에 관하여는 과잉매각금지의 원칙의 적용이 전면 배제된다(대결 1968. 9. 30. 68마890).

 

실제법상은 별개의 재산이지만 사회경제적으로 일체를 이루어 거래되는 것이 일반적이고 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 감소될 수밖에 없는 경우에는 과잉매각 여부에 관계 없이 일괄매각을 할 수 있다.

공장 및 광업재단 저당법 등에 의한 당연 일괄매각의 경우에도 과잉매각금지의 규정이 적용되지 않는다(대결 1968. 12. 30. 68마1406).

 

또한 채무자 또는 소유자의 동의가 있으면 과잉매각에 해당하더라도 매각을 허가할 수 있다.

과잉매각으로 인한 채무자의 불이익은 매각허가결정 단계에서 매각을 허가하지 않음으로써 막을 수 있는 점에 비추어 볼 때, 매각실시 전 단계에서 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그중 일부 부동산만 매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 매각를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에 대하여도 함께 매각을 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다(대결 1998. 10. 28. 98마1817).

 

② 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 면이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우에도 일괄매각을 할 수 없다.

 

다. 서로 다른 부동산의 일괄매각

 

⑴ 일괄매각의 요건

 

㈎ 매각물건 사이의 견련성

 

① 집행법원은 수개의 부동산을 일괄하여 동일인에게 매수시키는 것이 상당하다는 이유만으로 일괄매각할 수 없고, 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우(예를 들어, 객관적,경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각하여야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경위라야 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민집 98조 1항).

 

② 위와 같이 일괄매각의 요건으로 여러 개의 부동산의 상호간 이용관계에 관하여 견련성을 요구하고 있는 것은 일괄매각 여부를 전적으로 집행법원의 재량에 맡기게 되면 당사자나 사회적 관점에서 일괄매각이 불필요한 경우에도 매각절차의 간이화를 위하여 안이하게 일괄매각의 방법이 채택될 우려가 있고, 불필요하게 일괄매각을 하게 되면 최 저매각가격이 지나치게 높아지게 되어 오히려 매수희망자를 감소시키는 결과가 될 수 있기 때문이다(대결 2001. 8. 22. 2001마3688).

 

③ 매각목적물 상호간에 이용상의 견련성이 인정되는 경우로서는 토지와 그 지상에 있는 건물, 도로에 면한 토지와 통행로가 따로 없는 인접지, 개별적으로 택지로 이용되기 에 적합하지 않은 여러 필지의 좁은 토지들이 전체로서는 택지이용에 적합한 면적으로 되는 경우 등이 있다.

농지와 농지가 아닌 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 상호 간의 이용관계에 관하여 견련성이 있다고 볼 수 없다(대결 2004. 9. 24. 2003마757).

 

㈏ 소유자가 같을 필요 없음

 

① 압류채권자가 다르거나 소유자가 다르더라도 일괄매각을 하는 데 아무런 지장이 없다.

따라서 예를 들어, 남편 소유의 토지와 그 지상의 처 소유의 건물, 법인대표자 소유의 토지와 그 지상의 법인 소유의 건물 등에 관하여도 그들이 집행채무자인 한 일괄매각이 가능하다.

 

② 각 부동산마다 저당권 등의 권리자가 다르다거나 그 순위가 다른 때에도 일괄매각을 할 수 있다.

그 매각절차에서 각 재산의 대금액과 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다(민집 101조 2항).

 

㈐ 과잉매각이 되지 않을 것

 

여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산과 함께 매각을 허가하여서는 안되므로(민집 124조 1항 본문), 여러 개의 재산을 일괄매각히는 경우에도 그 가운데 일부의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 과잉매각금지의 원칙이 적용되어 다른 재산의 매각은 허용되지 않는 것이 원칙이다(민집 101조 3항 본문).

다만 과잉매각 여부는 항고심의 직권조사사항은 아니다[대결(전) 1978. 4. 20. 78마45].

 

⑵ 견련성과 관계없이 일괄매각하는 경우

 

㈎ 전원 합의가 있는 경우

 

이해관계인 전원의 합의에 의히여 일괄매각신청이 있는 경우에는 법원은 이를 존중하여 일괄매각함이 타당하다(민집 110조 참조).

 

㈏ 공장 및 광업재단저당법 등에 의한 당연 일괄매각의 경우

 

① 공장 및 광업재단 저당법 3조, 4조, 6조 1항 및 8조 12조, 54조의 규정들을 모아보면 공장저당 또는 공장재단저당의 목적이거나 광업재단저당의 목적물인 토지와 건물 및 기계, 기구, 그 밖의 공장의 공용물과는 유기적인 일체성 이 있으므로 일괄매각하여야 한다.

 

② 또한 공장저당의 경우에는 신청근저당권자가 아닌 자가 공장저당을 한 경우라 하더라도 공장저당이 있는 경우에는 일괄매각하여야 한다(대결 2003. 2. 19. 2001마785).

강제경매의 경우에도 매각대상 부동산에 공장저당이 설정되어 있는 경우에는 일괄매각을 하여야 한다.

 

③ 다만 공장 및 광업재단 저당법에 정하여진 공장재단을 이루지 않는 다수의 토지가 공장저당의 목적물이 된 경우에 그중 일부의 토지 위에 공장에 속하는 건물이나 공장의 공용물 등이 설치되어 있지 않으면, 단순히 공동으로 공장저당의 목적물이 되었다는 이유만으로 다수의 토지 전부에 대하여 일괄매각을 하여야 하는 것은 아니고, 이러한 경우에는 그 토지들이 공장의 부지로 상용되고 있는 것으로 사회통념상 인정될 수 있는 경우에만 이를 공장 건물이 서 있는 토지와 마찬가지로 보아 그 토지 또는 건물 및 공장의 공용물 등과 분리하여 개별매각을 할 수 없다(대결 2004. 11. 30. 2004마796).

 

④ 다만 공장저당의 목적이 된 기계·기구 등 설치물에 관하여 법률장의 제한이 있거나, 사실상의 이유(예를 들어, 소실 또는 멸실되었거나 분리 매각되어 제3자가 선의취득을 한 경우 등)로 저당권을 실행할 수 없는 경우에는 나머지 토지나 건물에 대해서만 경매를 할 수 있다고 해야 할 것이다(대결 1965. 12. 29. 65마950, 대결 1966. 7. 27. 66마714).

 

㈐ 민법 365조에 따라 토지·건물을 같이 매각하는 경우(대결 1998. 4. 28. 97마2935)

 

① 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 민법 365조의 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 않아 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다(대결 2001. 6. 13. 2001마1632).

 

② 민법 365조의 일괄매각의 요건은 일반적으로 ㉠ 토지에 대하여 저당권설정 당시에 그 지상에 건물이 없을 것, ㉡ 저당권설정 후에 설정자가 당해 토지에 건물을 건축하였을 것, ㉢ 경매신청 시에 토지와 지상건물의 소유자가 동일할 것이다. ㉠ 요건과 관련하여 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에는 민법 365조의 일괄매각은 적용되지 않고(대판 1987. 4. 28. 86다카2856), ㉡ 요건과 관련하여 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 일괄매각신청이 가능하다(대판 2003. 4. 11 . 2003다3850).

 

③ 토지에 저당권설정 당시 존재하던 건물이 멸실되거 나 철거 된 후 건물을 재건축 또는 신축하는 경우와 관련하여서는 ㉠ 토지에 대하여만 저당권을 설정한 단독저당의 경우에는 일괄매각청구권이 부정되지만, ㉡ 토지와 건물에 공동저당이 설정된 후 구 건물이 철거 · 멸실되고 신 건물이 축조된 경우에는 일괄매각청구권이 인정된다(대결 1998. 4. 28. 97마2935).

 

④ 민법 365조에 기한 일괄매각청구권은 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그 토지 상의 건물에 대하여 토지에 관한 매각기일 이전까지는 일괄매각의 추가신청을 할 수 있고(민집 98조 3항), 이 경우에 집행법원은 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행함이 타당하다.

일괄매각의 추가신청의 요건이 인정되는 경우에는 집행법원은 건물에 대하여 경매개시결정을 한다.

경매개시결정에는 민법 365조에 의한 토지의 저당권에 의한 지상건물의 경매라는 취지를 기재함이 타당하다.

경매개시결정에 기하여 건물에 대하여 압류등기를 촉탁한 다음에 먼저 신청한 토지에 대한 경매사건과 병합하여 절차를 진행하게 된다.

 

⑤ 건물에 대한 일괄매각을 추가신청하는 경우에, 그 신청서에는 민사집행규칙192조에 정해진 기재사항과 이울러 민법 365조의 일괄매각의 요건사실 이외에 이미 선행하여 토지에 대한 부동산경매사건이 계속되어 있다는 취지와 그 토지의 경매신청에 추가하여 지상건물에 대하여 일괄매각을 신청하는 취지를 기재하며, 반드시 담보권의 등기가 되어 있는 토지등기사항증명서를 첨부하여 법원에 제출하여야 한다(대결 2001. 6. 13. 2001마1632).

신청서에는 소정의 인지(5,000원)를 붙여야 한다(인지 9조 3항 1호)

 

⑥ 민사집행법 124조의 과잉매각금지의 원칙도 민법 365조에 의한 일괄매각에는 적용되지 않기 때문에 민법 365조에 의한 일괄매각은 저당권자의 권리이고，법원은 저당권자의 일괄매각 신청이 있으면 그 요건이 인정되는 한 재량의 여 지 없이 이를 받아들여야만 한다(대결 1968. 9. 30. 68마890).

다만 민법 365조에 의한 일괄매각은 저당권자의 권리일 뿐 의무는 아니므로, 저당권자가 단지 건물소유자를 괴롭히는 것만을 목적으로 일부러 토지에 대해서만 경매신청을 하여 매수인이 되어 건물의 철거를 구하는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지만에 대하여 경매를 신청하여 그 매각으로 소유권을 취득하고 건물의 철거를 구하는 것이 위법하다 할 수 없다(대판 1977. 4. 26. 77다77).

 

㈑ 개별매각을 하는 것보다 일괄매각을 하는 편이 현저히 고가로 매각할 수 있는 경우

 

토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우(대결 1967. 8. 31. 67마781), 면적이 적어 합쳐야만 건축이 가능한 2개의 인접토지 등과 같이 이를 일괄하여 동일인에게 귀속시켜 이용하게 하는 것이 경제적 효용성을 높이고 따라서 고가로 매각할 수 있다고 예상되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우(대결 1968. 12. 30. 68마1406), 2필지 이상의 토지의 매각으로써 개별매각에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등에는 과잉매각 여부와 관계없이 일괄매각을 하는 것이 바람직하다，

 

㈒ 대지권등기가 되어 있는 집합건물의 대지사용권

 

대지권등기가 되어 있는 집합건물은 대지권의 분리처분이 불가능하고 전유부분 및 공용부분(건물부분)에 대한 경매개시결정의 효력이 대지사용권에 미치므로 건물부분과 대지사용권에 관하여 일괄매각결정을 할 필요가 없다(대결 1997. 6. 10. 97마814).

 

라. 부동산과 다른 종류의 재산의 일괄매각

 

⑴ 취지

 

① 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민집 98조 2항).

예를 들어, 공장건물과 대지, 기계설비 등에 대하여 강제집행신청이 있는 경우에, 공장 및 광업재단저당법 등이 적용되지 않는 한 각각 부동산집행, 동산집행에 따라 각기 매각되어 생산시설이 모두 해체됨으로써, 저가로 매각되고 사회경제적으로도 매우 바람직하지 못한 결과를 가져오게 되는데, 이 경우 일괄매각을 할 수 있을 것이다.

 

지상권 또는 토지에 대한 전세권과 그 지상의 건물, 공작물, 수목의 일괄매각이나 민법 622조의 토지임차권과 그 지상 건물들도 일괄하여 경매할 필요성이 있는 경우가 있을 것이고, 나아가 기업이 소유하고 있는 부동산, 생산설비, 지적소유권 등도 그 이용 관계에 따라서는 이를 일괄하여 매각할 수 있다.

 

② 다만 일괄매각은 개별 집행절차의 범위 내에서 재산의 위치, 형태, 이용관계 등에 비추어 일체로서 거래되는 것이 그 객관적, 경제적 효용이 현저하게 높은 경우에 한정되고, 서로 다른 종류의 재산에 관하여 일괄매각을 허용한다하더라도 그 범위를 모든 종류의 재산으로 확대할 수는 없다.

특히 금전채권의 집행은 추심명령 또는 전부명령에 의한 현금화가 일반적이어서 그 성격상 일괄매각에 친하지 않으므로 일괄매각의 대상에서 제외된다.

 

⑵ 절차

 

① 부동산과 다른 종류의 재산이 일괄매각되는 경우에는 가장 엄격한 절차인 부동산매각절차에 따르도록 민사집행법 101조 l항에서 규정하고 있다.

 

② 다만 부동산 외의 재산의 압류에 관하여는 부동산집행절차에 관한 같은 법 2편 2장 2절 2관에 아무런 규정이 없고, 동산이나 채권 압류절차는 부동산의 압류절차와는 완전히 상이하여 부동산 압류절차에 관한 같은 법 2편 2장 2절 2관을 적용할 수가 없는 관계로 같은 법 101조 1항 단서는 부동산 외의 재산의 압류절차는 그 재산의 종류에 따라 해당되는 규정에서 정하는 방법으로 행하도록 함과 아울러,개별 재산 중 집행법원의 압류절차에 의하는 재산과 집행관의 압류절차에 의하는 재산이 섞여 있는 때에는 집행법 원이 이에 대한 압류절치를 일괄하여 행하면서 그중 압류에 집행관의 행위를 요하는 재산에 대하여는 집행관에게 그 행위를 명 하도록 규정하였다.

 

마. 일괄매각 규정의 임의경매 등에 대한 준용

 

① 임의경매에 관한 민사집행법 268조는 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 같은 법 79조 내지 162조의 규정을 준용하도록 하여 부동산강제경매에 관한 일괄매각 규정인 같은 법 98조 내지 101조의 규정을 그대로 준용하고 있다.

 

② 또한 부동산의 일괄매각에 관한 규정은 선박, 자동차, 건설기계, 소형선박(자동차 등 특정동산 저당법 3조 2호에 따른 소형선박을 말한다), 항냉기(자동차 등 특정동산저당법 3조 4호에 따른 항공기와 경량항공기를 말한다)에 대한 강제집행에도 춘용된다(민집 172조, 187조).

 

③ 한편 민사집행법 251조 1항도 앞의 여러 조문에 규정된 재산권 외에 부동산을 목적으로 하지 않는 재산권에 대한 강제집행에 대하여 일괄매각에 관한 같은 법 98조 내지 101조의 규정을 준용한다고 하여 그 밖의 재산권의 일괄매각에 관해서는 부동산집행의 일괄매각에 관한 규정을 준용한다고 명시적으로 규정하고 있다.

 

바. 일괄매각결정의 절차

 

⑴ 신청서 접수

 

일괄매각신청서가 제출되면 문건입력 프로그램에 전산입력하고, 이를 경매신청사건기록에 시간적 접수순서에 따라 가철하며, 인지는 첩부하지 않는다(재민 91-1).

 

⑵ 사건의 이송 및 병합

 

㈎ 일괄매각의 범위

 

일괄매각은 목적물의 경제적 가치를 극대화하는데 그 취지가 있으므로 그 요건만 충족된다면 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, 경매사건의 관할이 서로 다른 경우, 각 매각물건에 대해 개별적으로 경매가 신청된 경우 등에도 일괄매각이 허용된다.

 

㈏ 이송

 

일괄매각을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대해서도 일괄매각결정을 할 수 있고(민집 99조 1항), 이 경우에 이송결정의 목적물에 관한 경매사건은 일괄매각결정을 한 법원에 이송한다(같은 조 2항).

 

㈐ 병합

 

여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 한 여러 개의 재산, 소유자별로 따로따로 경매신청이 된 여러 개의 재산, 또는 계속 중인 경매사건의 물건과의 일괄매각을 위하여 이송되어 온 경매사건의 재산을 일괄매각할 수 있도록 하기 위하여 법원은 그 사건들을 병합한다(민집 99조 3항).

그 법원에 여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 하거나 또는 소유자 별로 따로따로 경매신청이 된 여러 개의 부동산을 일괄매각할 때에도 각 사건의 병합결정이 필요하다.

 

㈑ 관련재판적

 

① 일괄매각을 할 때에는 민사집행법 21조, 민사소송법 31조의 규정에 불구하고 민사소송법 25조의 관련재판적 규정을 준용(민집 23조 l항)함으로써 일괄매각신청과 함께 할 경우에는 관할구역이 다른 여러 개의 재산에 대해서 한꺼번에 경매신청을 할 수 있다(민집 100조 본문).

다만 등기할 수 있는 선박에 관한 경매사건에 대하여서는 그러하지 않다(민집 100조 단서).

 

② 선박에 대한 강제집행의 집행법원은 압류 당시에 그 선박이 있는 곳을 관할하는 지방법원으로 하고(민집 173조), 집행절차를 행하는 동안 선박이 압류 당시의 장소에 계속 머무르도록 명하여야 하며(민집 176조 l항), 감수·보존처분이 발령될 수 있고(민집 178조 1항), 압류 당시 선박이 그 법원의 관할에 없었음이 판명된 때에는 그 절차를 취소하여야 하며(민집 180조), 압류된 선박이 관할구역 밖으로 떠 난 때에는 집행법원은 선박이 있는 곳을 관할하는 법원으로 사건을 이송히는 등(민집 182조 1항) 선박이 정박한 항구에 관할이 고정되어 이를 전제로 경매절차가 진행되므로 선박에 대한 경매사건에 대해서는 관련재판적의 규정을 준용하기 곤란하고 일괄매각결정은 관할법원이 같은 경우 또는 선박에 대한 경매절차의 관할법원이 하는 경우에만 가능하도록 하는 것이 타당하기 때문이다.

 

⑶ 결정시기 및 방법

 

㈎ 시기

 

일괄매각의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다(민집 98조 3항).

 

㈏ 방법

 

① 일괄매각결정은 법원이 직권으로 할 수 있을 뿐만 아니 라, 이해관계인의 신청에 의하여도 가능하다(민집 98조 1항).

매각목적물을 개별매각하는 것은 법정매각조건이 아니 며 , 법원은 재량으로 개별매각을 할 것인지 일괄매각을 할 것인지를 결정할 수 있다(대결 1962. 2. 8. 4294민재항626, 대결 1964. 6. 24. 64마444).

 

② 법원이 일괄매각하기로 정한 때에는 일괄매각을 한다는 결정을 하여 기록에 결정문을 펀철한다.

결정을 이해관계인에게 송달하지는 않는다.

일괄매각결정이 없는 때에는 집행관은 개별매각을 하여야 한다.

 

사. 일괄매각에 따른 매각 및 배당절차

 

⑴ 매각절차

 

㈎ 절차

 

민사집행법에 의한 집행절차는 크게 압류절차, 현금화절차(매각절차), 만족절차(배당절차)로 대별되는바, 일괄매각은 여러 개의 매각목적물을 개별적으로 매각하지 않고 이를 동일인이 매수할 수 있도록 일괄하여 매각하고, 일괄매각결정을 한 경우에는 여러 개의 매각목적물을 전체로서 1 개의 목적물로 보아 집행절차를 진행하여야 하므로 압류절차, 현금화절차, 만족절차 모두 일괄적으로 하나로 진행하여야 한다

 

㈏ 최저매각가격의 결정

 

① 일괄매각의 경우에는 원칙적으로 평가를 할 때에도 여러 개의 매각목적물을 일괄평가하고 최저매각가격도 일괄하여 결정하여야 한다.

 

하지만 매각절차에서 각 재산의 대금액과 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하고(민집 101 조 2항), 각 재산의 대금액은 총 대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다.

 

② 서로 다른 별개의 부동산에 대한 매각대금의 배당순서를 달리하여야 한다면, 각 부동산에 대한 매각대금을 별도로 특정할 필요가 있으므로, 일괄매각의 각 부동산별로 그 최저매각가격을 정하여 매각절차를 진행하여야 하고(대판 1999. 7. 27. 98다35020), 각 부동산별로 따로 최저매각가격을 정하지 않은 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 된다(대결 1995. 3. 2. 94마1729).

 

㈐ 최저매각가격의 비율을 정하는 방안

 

각 부동산의 최저매각가격 비율은 각 부동산에 관한 감정가의 비율로 한다.

다만 일부 부동산에 관하여 매수인이 인수하는 부담이 있는 경우에는 다음의 금액비율로 한다.

① 인수되는 부담이 있는 부동산에 대하여는 일괄매각대금에 매수인이 인수하는 총부담의 가액을 합한 금액을 위 감정가비율로 안분한 금액에서 당해 부동산에 대하여 인수되는 부담을 공제한 금액,

② 인수되는 부담이 없는 부동잔에 대하여는 일괄매각대금에 매수인이 인수하는 총부담의 가액을 합한 금액을 위 감정가비율로 안분한 금액.

 

예를 들어, A, B 2개의 부동산이 있고 둘 다 부담이 없는 상태에서의 평가액이 각 1천만 원인데 B부동산에는 매수인이 인수하여야 할 5백만 원의 임차권의 부담이 있다면 개별의 최저매각가격은 통상 A부동산이 1천만 원, B부동산이 5백만 원이 될 것으로 예견된다.

그리고 이 경우 그 일괄의 최저매각가격이 1,800만 원으로 정하여졌다면, 위 원칙에 따라 A부동산의 최저매각가격은 1,150만 원 = (1,800만 원 + 500만 원) x 1,000만 원/(1,000만 원 + 1,000만 원) , B부동산의 최저매각가격은 650만 원 = (1,800만 원 + 500만 원) x 1,000만 원/(1,000만 원+ 1,000만 원) - 500만 원으로 함이 타당하다.

 

㈑ 매각의 실시

 

일괄매각결정이 있은 후에는 매각 대상 목적물들은 하나의 부동산 또는 하나의 매각 대상으로 취급되어 일반적인 경매절차에 따라서 진행된다.

매각명령, 매수신청은 일괄매각대상 목적물 전체에 대하여 하지 않으면 유효하지 않다.

따라서 일괄매각 대상 목적물들은 함께 동일인에게 매각되어야 한다.

이는 명문의 규정은 없으나 일괄매각제도의 입법취지상 당연히 인정되어야 하는 것이다.

 

㈒ 일괄매각 취지공고

 

일괄매각을 하는 경우에는 매각기일공고에 일괄매각을 한다는 취지를 적어야 한다(민집규 56조 1호).

집행관은 매각기일에 매각을 하면서 매수신고의 최고 전에 이를 고지하여야 한다(재민 2004-331조 2호).

그러나 매각기일공고 후에 일괄매각으로 변경된 경우에는 그 취지를 다시 공고할 필요는 없고 집행관이 매각기일에 매각을 실시하면서 매수신고 최고 전에 이를 고지하면 된다.

 

㈓ 전체에 대한 매각불허

 

① 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각을 불허하여야 한다(대결 1985. 2. 8. 84마31).

 

② 한편 다수의 매각 대상 부동산 중 일부씩만 묶어 각각 일괄매각결정을 한 경우 각 일괄매각결정별로 하나의 매각물건으로 개별매각하는 것이므로 그중 일부 부동산에 대해서만 매각불허가사유가 있는 경우에는 해당 부동산을 포함하여 일괄매각결정을 한 매각물건에 대해서만 매각불허가를 하여야 한다(대결 2019. 10. 21. 2018마825).

 

㈔ 전체 토지에 대한 공유자우선매수청구권의 불인정

 

일괄매각 대상 목적물은 하나의 매각 대상으로 취급되는데, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자라 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다(대결 2006. 3. 13. 2005마1078).

 

⑵ 배당표의 작성 및 배당이의의 상대방

 

㈎ 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 같은 경우

 

각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 같은 경우에는 일괄매각이 아닌 개별매각에서의 배당표 작성이나 배당이의의 방법과 같다.

왜냐하면 이 경우는 재산별로 작성된 배당표의 내용이 각 채권자의 배당액을 제외한 배당순서, 배당비율 등 나머지는 완전히 같고, 배당표가 하나로 작성되더라도 이는 같은 내용의 배당표의 기재를 합산한 결과에 불과하기 때문이다.

그러므로 이 경우에는 배당표는 하나만 작성하면 된다.

 

㈏ 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 경우

 

① 이 경우에는 개별배당채단을 형성하고, 나아가 물건마다 배당표가 따로 작성되어야 하며, 한편 배당표에 대한 이의는 물건마다 작성된 배당표를 대상으로 따로 처리되어야 한다.

 

② 실무에서 물건이 여러 개이고 각 재산의 매각대금에서 배당받을 채권자가 다른 경우에도 배당표가 하나만 작성되는 경우가 있으나, 이 경우에도 각 물건의 매각대금의 배당관계를 기재하여 배당경위를 알 수 있는 중간배당표 또는 배당내역서를 첨부하고 있고, 이를 통해 어느 물건의 매각대금이 어떻게 배당되었는 지를 알 수 있는 경우에는 중간배당표 또는 배당내역서를 실제 배당표로 보고 있으며 , 최종적인 배당표는 그 합산결과를 기재한 것에 불과하다고 본다.

 

③ 위와 같이 건물과 대지가 일괄매각되고 거기에 관련된 이해관계자들이 다를 뿐만 아니라 그들 사이의 배당순위가 문제되는 경우에는 대지에 대한 선순위 채권자로서 배당을 받지 못한 자는 대지에 대한 후순위 채권자로서 선순위 채권자에 우선하여 배당받은 채권자를 상대로만 배당이의를 할 수 있다(대판 2003. 9. 5. 2001다66291).

 

⑶ 부동산별로 최저매각대금을 정하지 않은 경우의 배당

 

① 부동산별로 최저매각대금을 정하여야 함에도 이를 간과하고 부동산별로 최저매각대금을 정하지 않은 상태에서 일괄매각이 진행된 경우 배당실시가 불가능하다(대결 1995. 3. 2. 94마1729).

 

② 위와 같이 매각절차에서 부동산별로 최저매각대금을 정하지 않았음에도 배당법원이 임의로 매각대금을 부동산별로 개별배당재단을 형성한 경우에는, 부동산별 최저매각대금을 정하지 않았음에도 임의로 매각대금을 개별배당재단에 잘못 안분한 것 자체를 이유로 배당이의를 할 수 있다(대판 2012. 3. 15. 2011다54587).

 

⑷ 민법 365조에 의한 일괄매각시 토지저당권자에 대한 건물 매각대금 배당

 

민법 365조에 의한 일괄매각에서는 매각대금 중 토지의 매각대금 부분에서는 토지압류채권자(저당권자)가 배당을 받는다.

 

또한, 그 밖의 토지에 대한 저당권자나 배당요구채권자도 배당을 받을 수 있다.

건물의 매각대금부분에서는 당해 건물의 저당권자 등 담보권자, 배당요구채권자 또는 교부청구채권자가 배당을 받게 된다.

 

그런데 토지의 저당권자인 압류채권자도 건물의 매각대금 부분에서 배당을 받을 수 있는지 여부와 관련하여서는 ① 건물의 매각대금에서 배당을 받을 수 없다는 배당불가능설, ② 일반채권자와 같이 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 배당요구의 종기까지 배당요구 또는 이중경매신청을 하여야 한다는 일반채권자설, ③ 다른 저당권자나 채권자가 있는 경우에는 일반채권자의 지위에 있지만, 그러한 이해관계인이 없는 경우에는 건물의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다는 2중지위설, ④ 우선권은 없지만 일반채권자와 달리 배당요구 등의 절차를 밟지 않아도 당연하게 일반채권자와 동 순위로 배당을 받을 수 있다는 압류채권자설의 견해 대립이 있다.

 

이에 대하여 판례는 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 268조, 88조 1항의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다고 하여 일반채권자설의 입장을 취하고 있다(대판 2012. 3. 15. 2011다54587).

 

한편 판례는 소액임차인과 관련하여서는 ① 지상건물이 없었던 토지에 저당권이 설정된 후 건축된 건물의 임차인이 대지의 환가대금에서 소액보증금의 우선변제를 인정하지 않고 있지만, ② 토지에 관한 근저당권설정 당시 그 지상에 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있어 그 지상에 건물이 존재한다고 볼 수 있는 경우에는 그 지상 건물의 소액 임차인에게 대지 의 매각대금에 대한 우선변제권을 인정할 수 있다는 입장이며(대판 1999. 7. 23. 99다25532), ③ 종래에는 임차주택의 대지매각대금으로부터 소액보증금의 우선변제를 받기 위해서는 그 임대차의 목적물인 주택에 관하여 그 임대차 후에라도 소유권보존등기가 되어 있을 것을 요구하였으나(대판 2001. 10. 30. 2001다39657), 그 후 태도를 변경하여 소유권보존등기가 되지 않은 미등기건물 임차인에 대하여도 우선변제권을 인정하고 있다[대판(전) 2007. 6. 21. 2004다26133].

 

아. 일괄매각결정의 흠과 불복방법

 

⑴ 일괄매각결정이 위법한 경우

 

㈎ 일괄매각 요건을 갖추지 못한 경우

 

매각목적물 사이에 아무런 견련관계가 없는데도 집행법원의 편의만을 위하여 일괄매각을 한 경우의 일괄매각결정은 위법하다.

 

㈏ 개별매각을 하여야 하는데 일괄매각을 한 경우

 

과잉매각 금지의 원칙상 개별매각을 해야함에도 일괄매각을 하는 경우나, 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 편이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는 경우 일괄매각을 하게되면 일괄매각결정은 위법하다.

 

㈐ 일괄매각의 결정방법이나 절차, 시기 등에 잘못이 있는 경우

 

일괄매각의 결정을 하면서 결정문을 작성하지 않거나 일괄매각결정을 공고하지 않은 경우 또는 매각목적물에 대한 매각기일 이후에 일괄매각결정을 한 경우에는 일괄매각결정절차가 위법하다.

 

⑵ 불복방법 및 기록의 편철

 

① 일괄매각결정에 불복하는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(민집 16조 1항).

이 경우 이의신청은 ‘타기’사건으로 별개의 집행사건으로 전산입력하여 접수하고 1,000원의 인지를 첩부하여야 하며, 사안의 내용에 따라 신청인과 채권자 등을 심문하고 결정한다.

매각기일 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 즉시항고로만 다툴 수 있다

 

② 사법보좌관제도가 도입되면서 사법보좌관이 일괄매각결정을 한 경우에는 사법보좌관규칙 3조 2호에 따라서 이해관계인이 ‘집행에 관한 이의신청’을 하고, 이에 대한 재판은 판사가 담당하도록 하였는데, 이 경우에도 이의신청은 집행법원이 실시하는 기일에 출석하여 하는 경우가 아니 면 서면으로 하여야 하고，이의의 이유를 구체적으로 밝혀야 하며 , 1,000원의 인지를 붙여야 한다.

이러한 사법보좌관의 일괄매각결정에 대한 이의신청에 대하여 판사는 결정으로 재판한다.

이의신청이 부적법하다고 인정한 때에는 그 신청을 각하할 것이고, 이유가 없을 때에는 이의신청을 기각한다.

이의신청의 사유가 있다고 인정한 때에는 대상이 되는 집행처분의 내용에 맞추어 적당한 취지의 결정을 해야 한다.

즉 개개의 집행처분을 취소하고 새로운 처분을 한다는 취지를 선언한다.

 

③ 채권자의 경매신청이 없고 경매법원의 경매개시결정 및 목적물에 대한 압류절차도 없었던 부동산을 일괄매각한 경우에 그 매각은 당연 무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1991. 12. 10. 91다20722).