【부동산경매】<구분소유적 공유관계인 경우 법정지상권> 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우 법정지상권 성립 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우 법정지상권 성립 여부>
● 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우 법정지상권 성립 여부
【대법원 1994.1.28. 선고 93다49871 판결】
◎[요지]
갑과 을이 대지를 각자 특정하여 매수하여 배타적으로 점유하여 왔으나 분필이 되어 있지 아니한 탓으로 그 특정부분에 상응하는 지분소유권이전등기만을 경료하였다면 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 또한 구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로, 을은 위 대지 중 그가 매수하지 아니한 부분에 관하여는 갑에게 그 소유권을 주장할 수 없어 위 대지 중 을이 매수하지 아니한 부분지상에 있는 을 소유의 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.
제목 : 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정 소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우 법정지상권 성립 여부
1. 공유물분할로 대지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우
공유대지 위에 공유자 1인 또는 수인 소유의 건물이 있을 때 공유자들이 그 공유대지를 분할하여 각기 단독소유로 귀속케 한 결과 그 대지와 그 지상건물의 소유자를 달리하게 될 경우에는 다른 특별한 사정이 없다면 건물소유자는 그 건물부지상에 그 건물을 위하여 관습상의 법정지상권을 취득한다(대법원 1967. 11. 14. 선고 67다1105 판결, 1974. 2. 12. 선고,73다353판결 참조).
즉 ① 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲이 단독으로 건물을 소유하고 있을 때 甲의 토지공유지분에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 甲의 토지공유지분이 丙에게 넘어간 경우 또는 ② 甲, 乙의 공유인 토지상에 甲이 단독으로 건물을 소유하고 있을 때 甲의 건물소유권에 저당권이 설정되고 그 저당권의 실행으로 건물소유권이 丙에게 넘어간 경우, 대법원 1987. 6. 23. 선고 86다카2188 판결은, 법정지상권의 성립을 인정하게 되면 토지공유자의 1인으로 하여금 다른 공유자의 지분에 대하여서까지 지상권설정의 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하다는 이유로 법정지상권의 성립을 부정하고 있다(사안은 관습상의 법정지상권에 대한 것이나, 법정지상권에도 그대로 적용할 수 있다)(동지 : 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결).
결국, 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그의 토지공유지분에 설정된 저당권의 실행으로 그 토지공유지분이 제3자에게 넘어간 경우, 또는 공유토지의 공유자 1인이 지상에 건물을 소유하면서 그 건물에 설정된 저당권의 실행으로 건물의 소유권이 제3자에게 넘어간 경우에는, 원칙적으로는 건물을 위한 법정지상권이 성립되지 않는다.
2. 구분소유적 공유관계에 있은 대지의 일부를 취득한 경우
원고와 피고 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 공동명의로 등기를 하였으나 같은 평수로 사실상 분할하여 각자 자기의 돈으로 자기 몫의 대지위에 건물을 신축하여 점유하여 오다가 그 대지의 피고지분만을 경락취득한 경우에 있어서 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 따라서 피고소유의 건물과 그대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로 되었다 할 것이므로,원고에 대하여 피고로서는 그 소유의 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.
즉 토지공유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 등 예외적으로 다른 토지공유자가 그 지분에 기한 사용수익권을 사실상 포기하여 건물소유자인 토지공유자의 처분에 따라 법정지상권이 발생할 수 있다는 사정을 용인한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 성립된다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결).
3. 대상 판결의 검토
⑴ 구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정매수한 부분은 각자의 단독 소유로 되었다 할 것이므로, 피고는 분할전 토지중 그가 매수하지 아니한 부분에 관하여는 원고들에게 그 소유권을 주장할 수 없어 분할전 토지중 피고가 매수하지 아니한 부분 지상에 있는 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.
⑵ 결론적으로, 구분소유적 공유관계에 있는 공유자가 자기 몫의 토지 위에만 건물을 신축한 경우에는 그 대지의 지분이 경락되더라도 관습상의 법정지상권이 성립되고(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결), 다만 자기 몫의 토지위에 있지 않은 건물부분에 대하여는 법정지상권이 성립하지 않는다(대상판결인 대법원 1994.1.28. 선고 93다49871 판결).
3. 구분소유적 공유관계에 있는 경우 (요약 정리)
(1) 구분소유적 공유관계에 있는 대지의 일부를 취득한 경우
원고와 피고가 1필지의 대지를 공동으로 매수하여 공동명의로 등기를 하였으나 같은 평수로 사실상 분할하여 각자 자기의 돈으로 자기 몫의 대지 위에 건물을 신축하여 점유하여 오다가 그 대지의 피고지분만을 경락취득한 경우에 있어서 그 대지의 소유관계는 처음부터 구분소유적 공유관계에 있다 할 것이고, 따라서 피고소유의 건물과 그 대지는 원고와의 내부관계에 있어서 피고의 단독소유로 되었다 할 것이므로, 원고에 대하여 피고로서는 그 소유의 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.
즉, 토지공유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 등 예외적으로 다른 토지공유자가 그 지분에 기한 사용수익권을 사실상 포기하여 건물소유자인 토지공유자의 처분에 따라 법정지상권이 발생할 수 있다는 사정을 용인한 경우에는 건물을 위한 법정지상권이 성립된다(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).
(2) 구분소유적 공유관계에 있는 자가 자신의 특정소유가 아닌 부분에 건물을 신축한 경우
구분소유적 공유관계에 있어서는 통상적인 공유관계와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정매수한 부분은 각자의 단독소유로 되었다 할 것이므로, 피고는 분할전 토지중 그가 매수하지 않은 부분에 관하여는 원고들에게 그 소유권을 주장할 수 없어 분할전 토지 중 피고가 매수하지 않은 부분 지상에 있는 건물부분은 당초부터 건물과 토지의 소유자가 서로 다른 경우에 해당되어 그에 관하여는 관습상의 법정지상권이 성립될 여지가 없다.
결론적으로, 구분소유적 공유관계는 통상적인 공유와는 달리 당사자 내부에 있어서는 각자가 특정 매수한 부분은 각자의 단독소유로 되는 것이므로 구분소유적 공유관계에 있는 공유자가 자기 몫의 대지 부분 위에 건물을 신축하고 있다가 대지와 건물의 소유 관계가 바뀐 경우에는 관습상의 법정지상권이 성립되지만(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결), 자기 몫의 대지 부분 이외의 부분에 건물을 신축하고 있는 경우라면 법정지상권이 성립될 여지가 없다(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49871 판결).
(3) 구분소유적 공유관계에 있는 토지공유자들이 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우 법정지상권의 성부(＝적극)
공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며, 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결. 위 판결의 사안은, 저당권이 제3자를 위한 물상보증의 형태로 되어 있고, 공유토지 지상에 공유자들이 각자 별도로 건물을 소유하고 있는 경우로서 엄밀하게 보면 위 제5유형, 제6유형과는 다른 경우에 해당한다고 볼 여지가 없지는 않지만, ‘공유자 전원이 공동으로 부담하는 채무를 담보하는 것’과 ‘공유자 전원이 제3자를 위한 물상보증으로 저당권을 설정하는 것’을 달리 볼 필요가 없고, 또한 ‘공유토지 지상에 공유자들이 1동의 건물을 지어 그 건물을 공유하는 것’과 ‘공유토지 지상에 공유자들이 각자 건물을 지어 이를 개별적으로 소유하는 것’을 달리 볼 필요도 없으므로(더구나 본 사건에 있어서 2동의 건물은 외형과 면적이 똑같아 토지공유지분권을 그대로 반영하고 있다), 위 사건도 이 유형의 범주에 포함될 수 있다. 즉, “① 토지공유자들이 그 지상의 건물을 공유하고 있거나 그 지상에 위치한 건물들을 각자 소유하고 있는 경우에 ② 공유자 전원이 공동으로 부담하는 채무 또는 제3자의 채무를 담보하기 위하여 ③ 동일한 채권자에 대하여 ④ 공동으로 각자의 토지지분 전부에 저당권을 설정한 때”에는 그 공유자들은 장래 저당권의 실행으로 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우에 건물을 위한 법정지상권의 성립을 용인하였다고 볼 수 있으므로, 이러한 경우에는 법정지상권을 인정할 수 있다. 또한 공유토지에 대한 구분소유적 공유관계를 인정하지 않더라도 토지공유자들이 장래 저당권이 실행될 경우 그 지상의 건물을 위한 법정지상권의 성립을 용인하는 의사를 갖고 있었음이 객관적으로 인정되는 경우에는 법정지상권의 성립이 가능하고, 오히려 ‘구분소유적 공유관계’도 토지공유자들이 장래 법정지상권의 성립을 용인한 한 유형이라고 볼 수도 있다).
법무법인 더리드(The Lead)
대표변호사 윤경 (yk@theleadlaw.com)
(06158)서울시 강남구 테헤란로 439, 7층(삼성동, 연당빌딩)
직통전화 : 02-2135-1662, 팩스 : 070-4324-4340
공식사이트 : http://yklawyer.tistory.com/
홈페이지 : http://www.theleadlaw.com/
● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
