【상가건물임대차보호법】<사업자등록의 적법 여부 판단기준>상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부 【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<상가건물 임대차계약의 내용과 사업자등록의 등록사항이 일치하지 않는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득하는지 여부>
1. 임대차계약 내용의 불일치
구 상가건물 임대차보호법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 3조 1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결).
한편 구 부가가치세법(2013. 6. 7. 법률 제11873호로 전부 개정되기 전의 것) 5조 1항, 2항, 5항, 8항, 구 부가가치세법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부 개정되기 전의 것) 7조 1항, 2항 3호, 11조 1항 8호(위 규정들은 소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에도 준용된다)에 의하면, 사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 하고, 보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다.
또한 구 상가임대차법 4조 1항 4호, 6호, 2항, 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2015. 11. 13. 대통령령 제26637호로 개정되기 전의 것) 3조 2항에 의하면, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서의 등본을 교부받을 수 있다.
따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다.
이는 임대차계약이 변경되거나 갱신되었는데 임차인이 사업자등록정정신고를 하지 아니하여 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 내용과 실제 임대차계약의 내용이 불일치하게 된 경우에도 마찬가지로 적용된다{대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결(임대차계약이 실제로는 차임 없이 임대차보증금 1억 5,000만 원의 임대차계약으로 변경되었다고 할지라도, 등록사항현황서 등에 기재되어 공시된 각 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액은 3억 5,000만 원으로서 구 상가임대차법의 적용대상으로 되기 위한 보증금액의 한도인 2억 4,000만 원을 초과하므로, 임차인이 점포의 양수인에 대하여 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다고 한 사안)}.
나. 임대차계약 명의인과 사업자등록 명의인의 불일치
부부가 한 사업장에서 함께 영업행위를 하면서 임대차계약 명의와 사업자등록명의를 달리한 경우, 주택임대차보호법 3조 1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로, 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 한 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 등의 법리에 따라 상가건물 임대차의 경우에도 대항력이 인정될 것인가.
사업자등록은 부부 각자의 명의로 가능할 뿐만 아니라, 주민등록과는 그 성격을 달리하므로, 소극적으로 해석하는 것이 맞을 것이다.
대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결도 같은 맥락의 것으로 이해할 수 있다.
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