부동산소송변호사, 유익비상환청구권 행사조건

부동산소송변호사, 유익비상환청구권 행사조건

 

 

생활을 하다 보면 꼭 필요해서 쓰는 지출 비용과, 유익하다고 판단되어서 사용하는 지출 비용이 있습니다. 특히나 부동산의 경우 임대차계약이 만료가 되면 건물을 빌린 임차인에게는 원상회복의 의무가 있습니다. 또한 이와 함께 유익비상환을 받을 수 있는 권리가 있는데요. 오늘은 부동산소송변호사 윤경과 함께 임차인의 유익비상환청구권 행사조건과 유익비와 필요비에 대한 정의에 대해서 알아 보겠습니다.

 

 

 

유익비는 필요비는 아니지만 물건을 개량하여 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 뜻하는 민법상 개념입니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있으며, 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로 부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다.

 

 

 

쉽게 말하면 유익비라는 것은 건물을 임대 받은 임차인이 물건의 개량을 위해 객관적 가치를 증가시키는데 지출한 비용이라고 말하면 됩니다. 예를 들면 아파트 베란다에 2중 구조 샤시를 달아서 소음과 채광상태를 좋게 하여 유익한 지출이 된 경우를 유익비라고 보면 되겠습니다. 부동산소송변호사가 말하는 유익비에 대한 정리를 해보면 건물에 대한 보존에 필수는 아니지만 물건의 가치를 증가시키면 유익비로 인정이 됩니다.

 

 

 

또한 필요비는 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것입니다. 예를 들면 건물 사용상 물이 새는 현상이 있어 누수방지용 공사를 한다거나 하는 것이 바로 필요에 의한 지출 필요비 라고 볼 수 있겠습니다.

 

그렇다면 임차인이 임대인을 상대로 유익비상환청구권을 행사하려면 조건이 어떻게 되는지 사례를 들어 알아보겠습니다.

 

[임차인 A는 임대인 B의 점포를 임차보증금 4000만원과 함께 3년간 임대하여 바닥에 새로운 타일과 화장실의 개량은 물론 보일러를 설치하면서 많은 금액을 지출 하였다고 합니다] 이 경우 임대차계약기간이 종료되고 이사를 갈 경우 임대인이나 건물주에게 유익비상황청구권 행사조건이 되는가에 대한 답변입니다.

 

 

 

앞서 말해 유익비는 물건의 보존상 필히 지출되는 비용이 아니어도 물건의 개량을 통해 지출된 비용으로 객관적인 가치가 올라가면 유익비로 인정이 됩니다.

 

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다.(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결)

또한 유익비상환청구권 행사조건에 부합하여 인정이 된다면 석명권을 행사하여 점유자에 대하여 상환액에 관한 입증을 촉구하는 방법을 통해 그 상환액을 심리, 판단 하게 됩니다.

 

 

 

다만 유익비상환청구권 행사조건에서 제외 될수 있는 경우가 있습니다. 아무리 건물에 유익해 보이는 지출을 하였다고 하더라도 임차인 개인의 영업에만 이익이 될 수 있는 부가 시설을 설치하기 위해 지출한 비용은 특별한 경우가 아니면 유익비로 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 임차인A는 임대인B에게 유익비라고 인정될 여지가 있으므로 점포를 명도한 날부터 6개월 이내에 소송을 제기하여 지출한 액수 및 점포의 객관적인 가치증가액수를 입증할 수 있다면 임대인의 선택에 따라 비용을 상환 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

하지만 만약 임대차계약 당시 이야기한 내용에 계약 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우에는 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있기 때문에 임차인은 유익비상환청구권에 대한 행사를 하지 못할 수 있습니다.

이렇게 유익비상환청구권에 대한 행사조건과 사례를 살펴보았습니다. 임대인과 임차인의 권리와 의무를 잘 지키는 것이 중요합니다. 권리를 반드시 행사하려면 각각의 의무를 이행하는 것도 필수 요건이라는 점을 잊지 않도록 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

아무리 임대인과 임차인이 갑을 관계상에 있다고 하더라도 찾을 권리는 찾고 불합리 하다면 법의 조정과 부동산소송변호사 혹은 관련 법조인의 조언을 받아 원만히 해결하는 것이 좋겠습니다. 이상 부동산소송변호사 윤경과 함께 유익비, 필요비의 관계와 유익비상환청구권에 대하여 알아보았습니다.