임대차보호법 임차권양도와 제한

임대차보호법 임차권양도와 제한

 

 

임차권을 양도하면 임차인은 그의 지위를 벗어나고 양수인이 임차인의 지위를 승계하여 임차인으로서 권리와 의무를 지는 것을 말합니다. 만약 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 임대인은 임대차계약을 해지 할 수 있습니다. 불법적으로 임차권을 양도했다가 적발되는 경우가 점점 증가하고 있습니다. 불법 거주배상금의 경우 기본 임대차계약을 진행한 비용의 1.5배를 물려 처리를 하는 것이 일반적인 사항입니다. 임대차보호법에 따라 임차권양도와 제한하는 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

위의 불법적인 임차권양도는 양도를 한 임차인과 양수인은 계약만으로도 유효하게 성립되어 법의 저촉을 받는 사항입니다. 쉽게 이야기를 하면 임대차계약에 어긋나고 임차인이 한 행동이 배신적 행위로 간주되는 경우 임대인은 임차권양도가 이루어진 것으로 보고 임대차계약을 해지할 수 있게 되는 것입니다.

 

 

 

물론 이런 행위가 불법적이고 배신적 행위로 간주 할 수 없는 합당한 사유가 인정이 되면 임대인은 임차권양도가 이루어졌다는 것만으로 임대차계약을 해지 할 수가 없습니다.

당연시 되는 내용이지만 임차권양도가 임대인이 허락한 상황에서 진행이 되면 기존 임차인의 임대차계약을 기본으로 권리와 의무는 포괄적으로 제 3자 즉, 임차권을 양도받는 양수인에게 이전됩니다. 계약사항 그대로 양수인에게 간다는 뜻이 됩니다. 아래의 임대차보호법 관련 사항에 대한 사례를 보고 이야기를 진행하도록 하겠습니다.

 

 

 

[임차인A는 갑자기 급한 일이 생겨 기존에 살던 임대인B에게 임차한 주택을 양수인 C에게 넘기려고 합니다. 다만 집주인, 즉 임대인B가 현재 해외에 출장을 간 상황이라 빠르게 임차권양도를 진행하려 하는데 임대인B가 이 사실을 알면 임차인A에게 불이익이 갈 수 있는지요?]

 

 

 

특히 민간임대주택의 경우는 임대인의 동의만 있으면 임차권양도는 물론 전대가 가능합니다.  이에 따라 상가가 아닌 민간임대주택은 의무임대 기간의 절반이 지나면 임대인과 협의해 임대주택을 분양주택으로 전환하거나 매각할 수 있게 되는 것입니다. 다만 위의 경우는 임대인의 허락을 받을 수 없는 경우에 해당되기 때문에 배신적 행위로 간주되어 제제를 받을 수 있습니다. 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고는 임차권양도를 임대인 없이 진행하는 것은 현명하지 못한 판단입니다.

 

 

 

기존에는 임차권양도는 특별한 사유 없이 불가 했고 불법적인 행위로 간주 될 경우 위에서 언급한대로 1.5배로 임대차비용을 물어야 했습니다. 이 특별한 사유의 경우는 치료, 생업, 근무지가 먼 경우 해당 주택에서 40KM이상 떨어진 곳으로 이사를 가야 하거나 현재 거주지에서 1년 이상 떨어져 있어야 할 경우 (해외 체류)에만 해당됩니다.

 

 

 

정리해보면 임차권양도 제한은 임차권양도를 임대인의 동의 하에 하게 되면 기존 임차인의 계약에 따른 내용을 그대로 양수인에게 이전하여 지속되게 되는 효과를 갖고 기존 임차인은 양도를 함으로 임대차관계에서 벗어나게 됩니다. 반대로 임대인의 동의 없이 진행된 임차권양도의 경우는 제한을 받게 되며 효력주장이 어렵습니다. 임차인에게 양도를 받은 양수인이 해당 건물을 점유하게 되면 임대인에게는 불법점유로 인정이 되고 임대인은 양수인에게 반환을 청구 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

이렇게 임대차보호법의 임대차양도에 대해서 알아보았습니다. 각 개인에게 사정이 있겠지만 계약사항을 위반하거나 불법적인 행위, 임대차계약서상의 배신행위가 인정되는 경우 법적인 제한을 받게 된다는 것을 기억해야 합니다. 의도하지 않은 상황이 벌어지는 경우가 있기 때문에 임차권양도 제한에 대한 내용을 기억하고 추후 법적 문제가 발생되지 않게 하는 것이 가장 현명한 방법이 되겠습니다. 이외에 법률적인 자문과 상담이 필요하다면 관련 법조인과 부동산변호사와 상담하여 바람직한 해결책을 찾길 바랍니다.