부동산경매순서와 경매 시 주의사항

부동산경매순서와 경매 시 주의사항

 

새해가 밝았습니다. 신년계획은 잘 준비하고 계신지요? 물가는 오르고 소득은 그대로 인데 그 중 가장 걱정인 부분이 부동산관련 이슈들이 아닐까 합니다. 특히 집이나 부동산에 경매 관련 분쟁이나 문제가 있는 경우가 상당히 많아 새해 초부터 머리가 아픈 분들을 위해 오늘은 부동산경매순서와 주의사항에 대해 알아볼까 합니다.

 

 

 

경매란 매도인이 여러 명의 매수인 중 해당 부동산을 구매하고자 희망하는 사람 인원들 간의 가장 높은 금액을 청약한 사람과 계약을 체결하는 부동산매매의 형태입니다. 부동산경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나눌 수 있습니다.

또한 이 경매의 주체에 따라 사경매, 공경매로 나눌 수 있습니다. 추가적으로 필요에 따라 강제경매와 임의경매로 분류가 됩니다. 부동산경매에 대한 이해를 돕고자 위의 경매 사례를 살짝 짚어봤는데요. 이제 부동산경매순서를 알아보고 이에 대한 주의사항도 하단에 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

첫 번째로 부동산경매순서는 채권자가 신청하는 경매입니다. 채권자는 관련 부동산이 있는 법원, 관할 지역 법원에 경매를 신청하면 됩니다. 임의경매를 신청한다면 부동산에 관련된 서류를 준비해야 하는데요 담보권 증명서류, 임의경매 신청서류 부동산 등기증명서, 부동산 등록세 내역을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.

강제경매를 신청할 때는 관할법원에 다음의 서류를 신청해야 합니다. 부동산 강제경매 신청서, 집행력이 있는 정본과 송달증명원, 부동산 등기사항증명서를 준비해야 하며 채무자의 소유로 등기가 된 부동산인 경우 채무자 등기사항증명서가 필요합니다. 두 경매간의 서류가 조금 다를 수 있으니 해당 부동산경매에 맞는 서류를 잘 챙겨야 합니다.

 

 

 

두 번째로, 다음과 같은 사항을 알고 부동산경매순서를 진행해야 합니다. 법원의 경매개시 결정과 그에 따른 매각준비를 해야 합니다. 법원에서는 앞의 첫 번째로 거론된 경매신청서가(임의,강제) 접수되면 검토후 해당부동산에 대한 경매를 결정하고 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되며 추후 경매신청이 된 부동산을 매각하기 위한 조치를 하게 됩니다.

 

 

 

세 번째로 해당 부동산의 매각준비가 완료되면 매각기일과 관련사항을 법원게시판, 전자매체, 등에 공고하고 매각방법을 알립니다. 부동산의 입찰자들은 매각기일에 관할법원에 출석하여 입찰표를 작성하고 매수신청 보증금액을 경매집행관에게 제출해야 합니다. 부동산경매순서를 토대로 이 경매의 입찰이 완료되면 입찰자들 앞에서 입찰표를 공개하게 됩니다.

네 번째, 부동산경매순서의 마지막 부분입니다. 해당 경매로 진행이 된 부동산을 매각기일에 최고가로 입찰한 매수자에게 매각결정기일을 열어 해당부동산의 이해관계인의 의견을 듣고 법적으로 매각불허 사유가 없는지 확인 후 매각허가 결정을 내리게 됩니다. 부동산매각에 대한 결정이 나면 부동산경매에 최고입찰을 한 매수인은 관할 법원이 지정한 기간 안에 해당 대금을 지급하고 권리를 갖게 됩니다.

 

 

 

여기서 부동산경매순서의 주의사항으로 매각대금을 매수인이 전부 지급하면 법원에서는 배당을 실시하게 되고 배당기일을 정한 후에 해당 부동산에 대한 채권자 및 채무자가 인지 할 수 있도록 매각대금, 원금 이자의 순위와 배당비율이 포함된 사안을 작성하여 경매배당기일의 3일전에 법원에 공고하여 알리게 됩니다.

부동산경매는 저렴하게 해당 부동산을 취득 할 수 있는 장점이 있는 반면, 권리에 대한 분석과 낙찰자가 책임을 져야 하는 위험부담이 있습니다. 부동산경매순서에는 크게 문제될 사항이 없겠지만 여러 가지 사항들을 잘 체크하여 경매에 대한 안전성을 확인하는 것이 가장 좋으며 추가적으로 부담이 될 수 있는 명도비용이나, 소송 등이 일어날 경우를 대비를 해야 합니다.

 

 

 

 

입찰을 하여 해당 부동산의 경매 낙찰도 중요하지만 명도 부분 역시 중요합니다. 명도 시에 들어갈 수 있는 시간과 비용을 계획하여 부동산경매순서에 맞게 진행이 되는 것이 현명하며 부동산의 입주까지는 낙찰 후 3개월 정도 기간을 잡습니다. 해당 경매에 대한 종료가 빠른 경우도 있지만 채권자 채무자의 이해관계와 명도관련 분쟁이 있을 수 있는 만큼 여러 사항들이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

오늘은 윤경변호사와 함께 부동산경매순서와 주의사항에 대하여 알아보았습니다. 경매정보사이트의 정보도 중요하지만 현장조사와 부동산에 대한 권리분석을 철저하게 준비하여 안정성을 확보하고 부동산경매참여에 입찰여부를 결정 하는 것이 좋겠습니다. 부동산에 대한 분쟁과 머리 아픈 문제가 있다면 관련 법조인과 부동산변호사의 도움을 받아 현명하게 대처하는 것이 추후 발생될 권리문제와 금전적 손해에 대한 대비책이 되겠습니다.