부동산변호사, 부동산경매의 대상

부동산변호사, 부동산경매의 대상

 

 

보통 우리가 생각하는 경매는 해당 매물을 내놓고 가장 높은 가격을 입찰하는 사람에게 낙찰하여 배당금을 주고 받는 형식으로 진행하는 것을 말합니다. 법적으로 경매에서는 조금 다른 의미를 두고 이야기 하곤 하죠. 오늘은 부동산변호사와 함께 부동산경매의 대상에 대해서 상세히 알아보고 어떤 것이 어떻게 적용이 되는지에 대한 사례도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

토지는 물론 그 정착물은 각 부동산경매의 대상이 될 수 있습니다. 하지만 토지에 정착해 있는 건물이나 물건이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에 토지와 따로 경매를 하지 않고 토지 하나로 보게 됩니다. 쉽게 말해 해당 토지에 건축중인 건물이 있는데 아직 완공이 되지 않아 건물의 요건을 갖추지 못하면 역시 경매의 대상이 될 수 없습니다. 부동산은 아니지만 선박, 자동차, 건설기계, 항공기, 공장재단이나 광업시설, 어업권의 권리는 부동산경매와 같은 절차가 적용되기 때문에 이점 꼭 숙지하여야 합니다.

 

 

 

부동산은 건물만이 아닌 토지와 그 정착물 혹은 토지 안의 구성요소를 의미하며 토지는 정당한 이익이 있는 범위 안에서 지상 외에 지하까지 포함하는 것을 말합니다. 대지는 물론 농지, 산지는 부동산의 경매 대상이 됩니다.

토지의 정착물은 그 안에 지어진 건축물이나 건물 수목 등을 포함하며 토지 내에 만약 도랑이나 돌담 등이 있다면 토지의 본질적인 구성요소 이기 때문에 토지와 분리해서 따로 경매를 진행하지 않습니다. 하지만 토지 안에 있다고 하더라도 주택이나, 상가건물은 토지와는 별개로 독립된 부동산으로 취급하며 부동산 경매의 대상이 될 수 있으며 부동산의 독립된 조건을 성립하기 위해서는 기둥과 지붕 주벽이 있어야 건물로 인정을 합니다.

 

 

 

위에서 언급한 데로 건축중인 건물은 아직 건물이라고 할 수 없고 유체동산으로 보기 때문에 부동산이 아닌 동산 경매의 절차를 따르게 됩니다. 한마디로 정상적인 주택이나 건물로서의 값어치와 사용이 어렵다면 토지 안에 포함된 것으로 보기 때문이죠. 하지만 건물이 완성되었고 건물의 역할을 할 수 있지만 아직 준공검사를 받지 못하거나 등기를 하지 못한 경우 부동산 경매의 대상으로 인식해도 좋습니다.

 

 

 

가장 많은 분쟁이 발생하는 경우 중 하나가 바로 건물이 증축된 경우 입니다. 이 부분은 부동산경매 대상이 될 수도 있고 되지 않을 수 있기 때문에 많은 분쟁의 요소이며 증축을 한 건물 부위를 독립된 부동산으로 인정하는 경우 경매가 가능하지만, 기존건물의 부가적인 시설로 인정이 되면 증축된 건물 일부를 따로 경매가 불가능 합니다.

 

 

 

또한 토지 내에 있는 수목이 있는 경우 이것은 부동산경매 대상으로 인식할 수 있는지에 대한 내용입니다. 만약 부동산이 경매로 넘어가게 생겼는데 오랫동안 키우던 수목도 토지에 대한 경매 대상으로 봐야 하는지 입니다. 만약 수목이 등기가 되지 않은 경우 토지의 일부로 적용을 하기 때문에 토지가 경매에 넘어갈 때 토지와 함께 처분이 됩니다. 다만 수목에 대해 소유권보존등기를 한 경우 토지와 분리해서 경매를 따로 할 수 있습니다.

 

 

 

만약 타인과 해당 건물이나 부동산 토지를 공유하는 경우는 어떨까요? 공유된 부동산의 경우 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 하지만 빌라나 아파트 다가정이 살고 있는 주택의 경우는 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분이 불가능 하기 때문에 특정한 약속이 없는 한 대지사용권에 관한 공유지분만 경매를 따로 할 수 없습니다.

 

 

 

이렇게 오늘은 부동산경매의 대상에 대해서 알아보았습니다. 무조건 건물만이 부동산으로 인식해서 매매하고 매수하는 것만이 아니다 라는 내용을 살펴 보았는데요. 토지와 분리를 해서 따로 경매를 할 것인지 아닌지는 상당히 변수가 많기 때문에 이런 문제로 곤란하거나 분쟁해소가 어렵다면 부동산변호사와 상담하여 원만한 해결책을 찾아 조속히 분쟁을 종료하는 것이 도움이 될 수 있습니다.