【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 집합건물로 전환된 경우】 토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있다가 건물이 증·개축되어 집합건물로 전환된 경우, 근저당권 실행을 위한 경매신청의 대상【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있다가 건물이 증·개축되어 집합건물로 전환된 경우, 근저당권 실행을 위한 경매신청의 대상>
● 토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있다가 건물이 증·개축되어 집합건물로 전환된 경우 근저당권 실행을 위한 경매신청의 대상
1.
집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 그 소유 대지에 대지사용권을 갖는 경우 구분소유자 각자가 대지 전체에 대하여 가지는 공유지분권이 대지사용권이 되고, 그 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되며, 그러한 대지사용권의 성립에 앞서 그 대지에 이미 근저당권이 설정되어 있다면, 구분소유자별로 공유지분권에 대해 근저당권의 제한을 받는 대지사용권을 보유하게 되고, 근저당권자로서는 그 근저당권의 실행을 위하여 공유지분권에 대해 경매를 신청할 수 있다.
한편 근저당권자는 그 근저당권의 대상인 토지가 수인의 공유인 경우 그 중 일부 지분만에 대하여도 경매를 신청할 수 있다.
따라서 원래 토지와 건물을 공동담보로 하여 근저당권이 설정되어 있다가 그 건물의 증개축으로 인해 건물이 집합건물로 전환된 경우 근저당권자로서는, 그 전환된 집합건물의 각 전유부분이 종전 건물과의 동일성이 인정되거나 종전 건물에 부합된 것으로 인정되는 때에는 특별한 사정이 없는 한 그 각 전유부분과 아울러 그에 대응하는 공유지분권으로서의 대지사용권에 대하여 임의경매를 신청할 수 있고, 그와 달리 각 전유부분이 종전 건물과 전혀 별개 또는 독립한 건물이라고 인정되는 때에는 그 부분에 대응하는 공유지분권에 대하여 임의경매를 신청할 수 있다[대법원 2012. 4. 30.자 2011마1525 결정(연면적 1,732.18㎡, 4층 규모의 구 건물 1동과 그 대지 1필 및 인접 토지 2필(이하 위 3필의 토지를 ‘이 사건 대지’라 한다)에 관하여 근저당권 등이 설정된 후 구 건물이 그 골조와 일부 주벽을 남긴 상태에서 이 사건 대지 전체를 부지로 하여 연면적 3,768.14㎡, 7층 규모의 13개 구분소유건물인 신 건물로 증개축 및 변환되었는데, 신 건물 중 구 건물에 해당하는 부분은 구 건물과 동일성이 인정되고, 5, 6, 7층에 해당하는 추가증축 부분이 구 건물과 독립한 건물인 사안에서, 집행법원으로서는 신 건물 중 구 건물에 해당하는 전유부분이 어디인지를 구체적으로 특정하고, 또한 구 건물에 연이어 증축된 1 내지 4층 부분, 즉 확장증축 부분이 구 건물에 부합하는지 여부를 심리·판단한 다음, 만약 확장증축 부분이 구 건물에 부합하지 않는다면, 신 건물 전부에 대하여 발령된 임의경매개시결정 및 부동산표시정정결정 중 구 건물에 해당하는 전유부분과 그 대지사용권에 관한 부분 및 확장증축 부분과 추가증축 부분에 각 대응하는 이 사건 대지의 공유지분권에 관한 부분은 적법하므로 그 범위 내에서 이를 유지하고, 그와 달리 확장증축 부분이 구 건물에 부합한다면, 위 각 결정 중 구 건물과 확장증축 부분에 각 해당하는 전유부분과 그 대지사용권에 관한 부분 및 추가증축 부분에 대응하는 이 사건 대지의 공유지분권에 관한 부분은 적법하므로 그 범위 내에서 이를 유지해야 했다고 판단한 사례)].
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
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