【민사집행법전문변호사 윤경(부동산경매) 대지권에 대한 분리처분금지】 구분소유자 아닌 자가 집합건물 건축 전부터 그 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조에 정한 분리처분금지의 제한을 받는지 여부(＝소극)【윤경 변호사 더리드(The Lead)】
<구분소유자 아닌 자가 집합건물 건축 전부터 그 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조에 정한 분리처분금지의 제한을 받는지 여부(＝소극)>
● 구분소유자 아닌 자가 집합건물 건축 전부터 그 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 20조에 정한 분리처분금지의 제한을 받는지 여부(＝소극)
1.
(1) 집합건물법 20조에 의하여 분리처분이 금지되는 집합건물법상 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 2ⅵ 참조), 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 집합건물법 20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받는다고 할 수 없다.
따라서 토지에 대한 매매예약을 체결하고 이에 따른 소유권이전등기청구권 가등기만을 마친 상태에서 그 지상에 집합건물을 건축하였으나 매매예약에 따른 소유권이전등기 전에 국가가 그 토지를 체납처분에 의해 공매한 경우, 구분소유자 아닌 자가 집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있던 권리는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣상 대지사용권이라 할 수 없으므로, 국가가 위 토지를 공매한 것은 같은 법 20조의 분리처분금지 규정에 반하지 않는다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결).
집합건물의 건축 이전부터 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 경료된 근저당권에 기하여 임의경매절차가 개시된 경우나 그와 별도의 강제경매절차에서 그 근저당권이 매각으로 소멸되는 경우도 마찬가지이다[서울고등법원 2012. 10. 26. 선고 2012나25007 판결(대법원 2015. 6. 24. 선고 2012다109538 판결로 상고기각되어 확정됨. 다만 관련 쟁점은 상고심 판결에는 등장하지 않음). 대지에 대한 선행의 가압류의 경우도 동일하다].
(2) 대지에 관하여 근저당권이 설정된 후에 비로소 집합건물의 구분소유관계가 성립된 경우는 집합건물의 성립 전에 이미 근저당권 설정이라는 처분행위가 존재하고 그 근저당권의 실행절차로서 경매가 진행되어 매각이 이루어지는 것이므로 기존 근저당권에 따른 매각을 집합건물 성립 후의 독립된 처분이라 할 수 없고, 기존의 근저당권자는 애초에 집합건물 성립 이전의 나대지로서의 교환가치를 담보로 취득한 것인데 이후에 집합건물이 신축되었다는 사정에 따라 신축된 집합건물과 대지의 분리처분을 금지할 경우 대지에 관한 기존의 근저당권자는 지상건물로 인하여 대지의 이용·처분이 제한되어 집합건물의 대지사용권 가치만큼 감소된 대지의 교환가치를 담보로 가지게 되는 결과가 됨으로써 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 근저당권자에게 불측의 손해를 입게하기 때문이다[대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결의 원심에 의하여 인용된 그 1심인 서울중앙지방법원 2009. 6. 16. 선고 2008가합78458 판결 참조].
(3) 대지권의 성립 전에 대지에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이 실행됨에 따라 대지권(토지 공유지분)이 전유부분으로부터 분리처분된 경우, 대지권 없이 공유지분을 전유부분의 대지로 사용해 온 구분건물 소유자는 공유지분을 분리취득한 소유자에게 부당이득으로 공유지분에 상응하는 임료 상당액 전부를 지급할 의무가 있다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결).
