【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <이중경매사건에서 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우>】 선행사건에서 매각허가결정이 선고된 후 선행사건이 취소된 경우 매각허가결정의 효력도 실효되는 것일까? 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 선행사건의 강제경매신청인이 후행사건의 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구를 해야만 배당을 받는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】
<선행사건에서 매각허가결정이 선고된 후 선행사건이 취소된 경우 매각허가결정의 효력도 실효되는 것일까? 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 선행사건의 강제경매신청인이 후행사건의 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구를 해야만 배당을 받는 걸까?>
● 이중경매사건에서 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우
1. 후행사건에 기한 절차의 진행
가. 후행사건으로 진행
(1) 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는, 법원은 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나지 않는 한도 안에서, 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행해야 한다(법 87②).
이 경우에 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정해야 한다(법 87③).
이미 민사집행법 84조 2항 또는 4항의 규정에 따라 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 않는다.
“민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나는 때”란 선행 압류채권자의 채권이 부동산상에 우선권을 가지고 있음에도 이중압류채권자의 채권은 이와 같은 우선권을 가지고 있지 않기 때문에 이중압류채권자에 우선하는 부동산상의 부담이 증가하고 같은 법 91조의 잉여주의의 적용상 절차를 속행할 수 없게 되는 때를 가리킨다.
후행사건으로 진행할 경우 그 절차는 후행사건의 신청인을 위한 절차인데, 후행사건의 경매신청인이 배당을 받을 수 없는 이른바 무잉여에 해당하여(특히 후행사건이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 무조건 무잉여에 해당한다) 배당을 받을 가능성이 없는데도 그대로 진행하게 하는 것은 민사집행법 91조 1항의 무잉여집행금지의 원칙에 반한다.
최초의 압류 후에 비로소 저당권설정등기가 되고 그 후에 이중경매개시결정이 되었기 때문에 그 저당권이 이중압류채권자에 대한 관계에 있어서 부동산상의 부담으로 되는 경우에도 마찬가지다.
이와 같은 경우에는 새로이 민사집행법 102조 소정의 절차를 취하지 않으면 안 된다.
속행에 관하여 별도로 집행법원의 결정을 요하지 않는다.
(2) 이 후행절차는 후행압류채권자를 위한 매각절차이므로 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 이중경매개시결정에 의한 압류의 발효시(단, 강제경매의 경우에 한함. 담보권 실행을 위한 경매의 경우에는 저당권설정등기시점을 기준으로 한다)를 기준으로 한다.
따라서 선행사건에 있어서 현황조사가 후행의 압류 뒤에 행하여진 경우를 제외하고는 그 후 달라진 부분에 대하여 다시 현황조사를 명해야 하고 그 결과 선행의 압류와 후행의 압류와의 사이에 새로운 용익권의 설정이 있으면 물건명세서에 기재하고(그 방법은 물건명세서의 기재사항의 정정방법의 예에 따른다) 재평가를 명하여 최저매각가격도 다시 정한다.
또 그 사이에 담보권의 설정이 있으면 민사집행법 91조의 잉여주의에 반하는지의 여부를 다시 심사하여 남을 가망이 없다고 인정되는 때에는 동법 102조의 절차를 밟아야 한다.
(3) 선행의 압류와 후행의 압류의 중간에 민사집행법 90조 3호 소정의 이해관계인(등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자)이 생긴 때에는 같은 법 84조 4항에 따른 채권신고의 최고를 해야 하며 소유권이전에 관한 가등기권리자에 대하여는 가등기담보 등에 관한 법률 16조 1항 소정의 권리신고의 최고를 해야 한다.
다만 중간에 가압류가 있는 경우 가압류채권자가 선행사건에서 배당요구를 하였음이 명백한 경우에는(이러한 경우 가압류채권자는 민사집행법 88조 1항에 따라 선행사건에서 배당요구를 하지 않는 한 배당을 받을 수 없다) 후행사건에서도 당연히 배당받을 자격이 있으므로, 권리신고 등을 최고할 필요가 없다.
나. 선행한 매각절차의 결과 승계
(1) 선행사건 절차의 승계
후행절차는 선행절차의 속행이라는 성격을 가지므로, 선행한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우(단 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나지 않아야 함) 또는 정지된 경우(단, 선행매각절차가 취소되더라도 같은 법 105조 1항 3호의 기재사항이 바뀌지 않는 경우에 한함)에는 후행의 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행의 매각절차를 인계하여 당연하게 매각절차를 속행해야 하는 것이고, 이 경우에 선행한 매각절차의 결과는 후행한 매각절차에서 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용되는 것이다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000다66010 판결).
따라서 선행절차에 있어서 행해진 현황조사라든가 감정평가 등은 특별히 원용절차를 밟지 않아도 후행절차에 그대로 이용할 수 있으며 후행사건에서는 나머지 절차만 속행하면 되고(대법원 1980. 2. 7.자 79마417 결정, 대법원 1991. 4. 13.자 91마131 결정), 선행한 매각절차에서 경매채무자가 주소변경신고를 하였다면 선행절차가 취소되었다고 하더라도 그 주소변경신고는 후행절차에 의하여 속행된 매각절차에서 당연하게 효력이 있다.
최고가매수신고인이나 매수인, 차순위매수신고인이 있는 경우에 선행사건이 취소되더라도 매수인에게 인수되는 부담의 변경이 없어야 후행사건에 따라 계속 진행할 수 있으므로, 선행사건과 후행사건의 압류효력발생시기가 달라 그 부담의 변경이 있는 경우에는 선행사건에서의 매각허가결정을 취소하고 후행사건에 따라서 처음부터 다시 매각절차를 밟아야 한다(법 87④ 단서).
감정평가 등은 그대로 이용할 수 있을 것이나, 새로운 용익권 등의 설정으로 이를 그대로 이용할 수 없게 되는 경우에는 새로 평가 등을 해야 함은 앞에서 본 바와 같다.
(2) 선행사건의 매각허가결정의 승계
선행사건에서 이미 매각허가결정이 선고된 후에 선행사건이 취소된 경우와 관련하여, 선행사건이 취소됨으로써 선행사건에서의 매각허가결정의 효력도 무조건 실효된다는 견해가 있으나, 선행사건이 취소된다고 하여 선행사건에서의 매각허가결정이 당연히 실효되는 것은 아니다.
후행사건에 의하여 매각절차를 계속 진행하는 경우에는 그 절차에서도 선행사건에서의 매수인 등은 그 지위를 상실하지 않는다.
다만, 후행사건에 의하여 계속 진행할 경우 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나기 때문에 매각절차를 계속 진행할 수 없고, 결국 새로 매각해야 하는 경우에만 실효된다[후행사건에 의하여 진행할 경우 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우(예를 들어, 먼저의 압류와 뒤의 압류의 중간에 임차권이 설정되어 있는데 선행사건이 취소됨으로써 임차권이 매수인에게 인수되어야 할 부담으로 된 경우 또는 최선순위의 대항력 있는 임차인이 강제경매를 신청하였는데 그가 선순위의 확정일자를 갖추지는 않아 소액보증금만을 배당받고 나머지는 매수인이 인수할 것으로 예상되었으나, 변제로 인하여 그의 압류가 민사집행법 49조 1호의 서류에 의하여 취소되어 후행사건으로 계속 진행하면 매수인의 부담이 감소하는 경우)에도 이미 취소된 사건에서의 매각허가결정의 효력을 그대로 유지하는 것은 부당하다].
다. 배당요구의 종기 이후에 이중경매를 신청한 경우
먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행할 경우, 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정해야 한다(법 87③ 전문).
이 경우 이미 민사집행법 84조 2항 또는 4항의 규정에 따라 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 고지 또는 최고를 하지 않는다(법 87③ 후문).
2. 매각허가결정이 선고된 후에 선행사건이 취소된 경우
선행사건에서 이미 매각허가결정이 선고된 후에 선행사건이 취소된 경우 선행사건에서의 매각허가결정의 효력도 무조건 실효되는 것이 아니다.
즉, 후행사건에 의하여 매각절차를 계속 진행하는 경우라면 그 절차에서 선행사건에서의 매수인 등은 그 지위를 상실하지 않고, 선행사건에서의 매각허가결정의 효력은 여전히 유효하다[실무에서는 선행사건의 채무자나 소유자 등에게 선행사건의 취소에도 불구하고, 후행사건에 기하여 절차를 진행한다는 점 및 선행사건의 매각허가결정에 기하여 대금납부기한을 지정할 것이라는 점을 전화나 서면 등으로 미리 통보하여 주고 있다. 물론 집행법원에 이러한 의무가 있는 것은 아니지만, 선행사건의 매각허가결정이 당연히 실효하는 것이 아니라는 점을 채무자 등이 미리 알려주어 방어의 기회를 주는 것이 바람직하기 때문이다].
반면 후행사건에 의하여 계속 진행할 경우 민사집행법 91조 1항의 규정에 어긋나기 때문에 매각절차를 계속 진행할 수 없고 그 결과 새로 매각해야 하는 경우에는 선행사건에서의 매각허가결정의 효력이 실효된다.
3. 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 선행사건의 강제경매신청인이 후행사건의 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구를 해야만 배당을 받는지 여부(＝적극)
(1) 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 선행사건의 강제경매신청인은 후행사건의 배당요구의 종기까지 별도의 배당요구를 해야만 배당받을 수 있다.
그 이유는 다음과 같다.
강제경매신청을 하는 경우 그 원인과 수액을 특정하고 집행력 있는 집행권원의 정본을 첨부하도록 되어 있으므로, 강제경매신청은 배당요구의 효력이 있다고 볼 수 있기는 하나, 독자적으로 별도의 배당요구를 하지 않는 한 강제경매신청에 기한 배당요구의 효력은 그 경매신청에 부수한 것이므로, 그 효력 역시 강제경매신청이 적법하고 유효하게 존속하는 것을 전제로 하는 것이다.
따라서 선행사건의 강제경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우에는 더 이상 경매신청 자체가 유효하게 존속하지 않으므로, 그에 기초한 배당요구도 효력이 없는 것이다(경매신청이 취하되면 처음부터 경매신청이 없었던 것이 되므로, 경매신청을 전제로 이루어진 경매개시결정, 경매절차, 배당요구 등은 모두 효력을 잃는다).
(2) 선행사건의 강제경매신청이 부적법하여 각하되는 등의 사유로 종국적으로 압류의 효력이 발생하지 않은 경우에도 마찬가지이다.
또한 선행사건의 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않아 채권자에게 주소보정을 명하였으나 채권자가 이에 불응하였다는 이유로 선행사건의 강제경매개시결정을 취소하고 경매신청을 각하한 경우에도 동일하다.
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● 민사집행법전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-82)
● 지식재산권법 전문변호사 (대한변호사협회 등록 제2015-83)
